梁教授主持会议部分内容摘录如下：
主持人：谢谢你和大家分享，富力在开发，扩展的时候，下面是本场上午最后一个讨论，请出的是反应本场分组讨论的两位主持人，一位是程骁远博士，是基强联行的副董事总经理，另一位是梁蓓博士，二位先上来。我们要请出六位参与讨论的嘉宾，Eric Golden、亿城集团的总裁鄂俊宇先生，还有财富控股中国有限公司的首席投资Dyfed Evans，还有茂华控股集团的刘尧先生，还有陈明和乔文骏先生，有请！
陈詠东：大家非常关注现在的国际基金，他们针对投中国的话，他们对市场的偏好是怎么样的，现在我们很高兴请到有中国开发商领头人的代表，也有投资者，也有基金的，在这里抽几分钟的机会，让他们讲一讲他们对中国的投资策略怎么样，还有分享一下开发商有什么建议给这些基金，如何投中国？我们可以先从Eric Golden开始。
Eric Golden：我们最关注的是商业楼宇，比如说在二线城市，杭州就是一个二线城市，那一线城市呢也有一些流动性，当然二线城市这方面是不能比的，像在杭州还有一些比较大的二线城市可能还可以，可是在其他的二线城市流动性的充足量好像就不行，中国现在是比较关注大城市，北京、上海等等，在过去三年当中，都是这样的。那我们在过去也是这样关注大城市，我想中国、日本、美国和其他的地方都是这样的。
陈明：感谢基强联行给我和各位体提供了这么好的平台，我对基强联行的大名是就有耳闻。我所在的部门是摩根大通的直投部门，专门投中国的房地产，我们在过去几个月已经做了比较大的交易，买了上海世茂广场，当时价值是40个亿人民币，这实际上是我们短期，不在未来6个月大体的投资策略，我们将提供加权贷款，这是一方面，另外一方面，现在的市场的市值已经降的很厉害，我们在下一步很有可能重新看公司投资这一方面，在中长期我们看的始终是对二线城市和三线城市住宅投资和商业投资是非常有兴趣的，尤其对商业投资，我说的商业投资除非是二线城市最好的写字楼投资，但是绝大多数都是零售商业，像购物中心，这样的投资我们非常有兴趣的，在这方面我们最重要要找到一个很好的合作伙伴，这是我们的当务之急。
陈詠东：听听合作伙伴的想法是怎么样的？
刘尧：我认为中国房地产整个发展的历史也就不到20年，那么十年主要集中在一线城市，后面这几年，特别是在中国土地市场改革以来的5、6年，二线城市的发展，包括三线城市的发展也非常的迅速。一个有趣的一个规律，就是“人往高处走，水往低处流”，大家都挤着往山头走，山头都站满了以后，人自然而然就会往下排列，“水往低处流”，我觉得中国这个地方和国外的一个差别，就是我们人口的基数，十几亿，我们每年1%的城市化率的增长，有几百万人要进城，谁，哪些城市是消化农村城市化最先锋的城市，我认为二三线城市，因为随着一线城市各项成本的上升，所以我觉得未来房地产特别是住宅城市在二三线城市非常重要。
鄂俊宇：目前我们主要在北京投资的比较多，然后天津、苏州、大连这四个城市有一些项目的投资，我觉得房地产从本身来说，我觉得第一个我们还是坚持一个理念，就是要专注，就是我们在区域上是非常注重专注，因为中国太大了，如果随着大众去全国化布局的话，刚才吕总也讲了对风险的管控，压力非常大的，当时在北京一方面我们专家在投资的话，进入长三角，现在大多数企业在布局的过程当中，没有和自己的战略和实力相匹配的，实际上每一个企业、每一个区域包括你产品现在的差异，跟你的能力是不是匹配，我觉得在这方面可能选择的不是很多，我觉得还有一个比较特殊的现象，就是自恋，都觉得我是北京最优秀的发展商，怎么可能到西安做项目，还有一些我在西安是最好的发展商，我到北京一看，项目也就一般，我到北京也没有问题，最近我们见了很多自恋性、自大型的发展商，到其他区域发展的过程当中付出了巨大的损失。另外我们到了其他的城市以外，还还是要考虑理性成本非常大的，因为房地产既是一个金融，又是一个自找的业务，存在的是金融的风险，我们现在在增值税的税种上来以后，在一个周期中，跨区域的管理，如果风险规避不到位，是对抗不了风险。
还有一些发展商进入一些城市的时候，要考虑人文的因素，在快速发展行业的轨道中，我觉得规模化、周转率、土地筹备成了我们最关键的关键词，对房地产行业本身来说，如果处理不好是非常大的上海，我们的土地是一个不可再生的资源，如果简单地用快速周转来完成70年不动产的资产，我觉得有的时候我们对不起对城市，对于投资这方面责任的承担，包括对区域文化的承担，因为我们跨区域做了很多城市，从广州到北京来，对北京人文的理解，所以对人文的尊重和敬畏，也是跨区域发展考量的一个因素。
Dyfed Evans：我们关注两点，一个就是质量、地段，还有一个长期，现在市场上出现了问题，二线城市、三线城市都可能受到影响，但是他们还是有很多长期的这种发展潜力的，在过去的这几年当中，我们都没有看到二线、三线出现我们希望的高质量的产品，高质量的项目，这些可能都是其中在一线城市当中，在二三线我们更多的是关注比较好的收购机会。
陈詠东：针对投资一线二线城市大家有一个评语的，从一个法律角度，我们很开心请到了上海所的所长和我们分享一下。
乔文骏：很高兴今天能和在座的嘉宾和所有的来宾们一起探讨房地产基金，外资的房地产基金如何进入北京、上海和二三线城市的投资和开发这个主题，我作为律师本来是今天一开始我来听的时候，说是房地产有寒冬了，我们感觉到迎面扑来的都是寒风，如果再谈纯粹的法律问题，大家就更觉得有寒意了。
我是觉得在中国说到底法律是第二位的，政策才是第一位的，可能我说出来有一点赤裸裸，但是作为一个行业之内的人，尤其是我经常面对包括Eric Golden或者Dyfed Evans，包括陈明都是我们的好朋友，也是我们的客户，他们到中国，按照西方人的思维是来看这个地方法律环境怎么样，我经常也会提醒他们，到中国首先要看政策、形势怎么样，为什么呢？中国股市要看政策，房市要看政策，社会民生也要看政策，作为一个律师首先谈政策似乎有一点奇怪，但是确实中国政策至少和法律一样重要，在这种情况下，不管是投资者，融资者还是开发商，消费者，我觉得都应该做一个顺势而为的事情，如果想做逆势而为的事可能付出很多，甚至会半途夭折，或者调入陷阱，顺势而为可以提高效率，而且可以得到很好的汇报，说到顺势而为，我想继续要谈的，对于外资的投资基金，怎么样顺势而为，在上海、北京这样主要的商业城市，政府从06年开始要做的事情就是打压房价，也就意味着你在目前的形势下，如果再去投高端的，价格很高的房子，是属于逆势而为的，顺势而为的应该是做这些中心城市，商业中心城市的普通住宅，还有商业住宅和商业地产，为什么呢？寒风来了，我们最近一直在听中央在叫要拉动内需，拉动内需是为什么？就是要促进消费，促进消费就是意味着商业，我们国内的商业需要大发展，中心城市绝对是龙头和核心，我们的外资投资基金如果注重在这些中心城市的商业地产，那应该是对路的。
对于二三线城市，国家的政策是什么呢，就像刚才一些嘉宾谈到的，西部大开发，对于偏远的地区，尤其是我们的中西部地区，这个开发政策已经叫了十多年了，而我们的外资基金往往还不能领悟到国家政策上面的主导性，还是比较扎堆的在沿海、东部地区，在主要的商业中心城市，我相信这个政策已经推进了那么长的时间，尤其是在现在的寒风之下，在寒冬的季节里，如果有好的外资基金，能够关注到这个趋势，未来你的收获会是很大的，我只是从一个律师从法律工作者的角度谈一点我的想法，供大家参考谢谢大家！
梁蓓：谢谢，刚才我们邀请了几位嘉宾都从自己公司的角度来谈了一下对于“寒冬”的理解，我们会场今天觉得非常的难得，中间都没有休息，大家一直从早上九点到现在，我觉得从现场的感觉，“寒冬”已经淡了。
首先我就特别的感谢基强联行能够把这个会不放在北京开，也不放在上海开，放在杭州开，而且我觉得这一次他们的画面非常的漂亮，让你觉得很舒服，不是中国龙，也不是祥云，是梅花，看到了这么美丽的风景，让你不断的欣赏这个背板，我们在思考什么，其实这一次无论是从华尔街引爆的金融风暴也好，还是从中国20多年历史周期性的变化，有大的波动和小的波动，我认为大家都不必太恐慌，这个我们认为是行业和市场的整理运动，如果一个行业太过疯狂了，一定出现了很多扭曲的事情，我们也常常在朋友的圈子里听到什么样的地产项目为什么会这么奇怪的卖成这个样子，这么垃圾的一个产品为什么大家会趋之若鹜，很多不平衡的情绪，不知道怎么表述和发泄，好了这次市场的鞭子下来了，就像刚才鄂总讲的，不要太自恋，要有清晰地定位，要有行业内发展和可持续发展的规划，不管是什么样的季节，都会有你的生存空间，我觉得刚才我们的几位嘉宾讲的非常好，这几位嘉宾的角度非常的全面，有行业主导者做开发的，还有做机构投资，然后还有配合做支撑体系的，其实我想在主持了这个环节告诉大家，这一次寒冬给我们要提供一个积极思考的力量，我特别想提一个问题，你作为主持人人，作为主办方市场当中一支特别的部队，我认为我们今天坐在下面，我是觉得基强联行在这个过程当中，他们不是开发商，他们也不是完全的机构投资者，可是他们在这个过程当中的成长性非常好，每一次活动，纽约站，北京站都搞的非常好。
陈詠东：其实基强联行有一样和其他的机构不一样的就是，我觉得我们懂得聆听顾客，我们懂得要问我们的顾客他们想什么，就是这样，我们拦的机会，现在有这么多的机会和开发商在这里，我想看看在座的观众有哪一个人想提出什么样的问题，他可以问在座各位随便一位你们去选择，来问你们想要的问题。
梁蓓：我想在座的嘉宾一定要正式地问问题，因为这个信号很重要。
提问：我是想因为你们在座的是从各个方面来的，从地产商也好，投资商也好，包括中介的服务商，从未来比如说参与北京、上海以及二三线的城市来开发，其实是一个规模的扩展，对吗？扩展的动作在一个寒冬的时节，是不是适合？或者是大家真的会这么做还是要收缩战线？能否说真话，我的问题给开发商比较合适一些。
陈明：我觉得开发商现在应该有一个很好的心态，这个心态来源于我们十年来开发商的日子实际上是比较好过的，特别是去年，刚才上面一个嘉宾座谈会的时候就是说，去年有一些地方，一些项目的房价可能反了翻，在这之前，实际上房地产市场一直是处在一个比较好的发展时期，咱们大家年轻人结婚的时候渡蜜月，蜜月实际上是有限的，蜜月过后实际上就是过日子的，特别是今后几十年我们要踏踏实实去过，实际上开发企业或者是其他的产业也应该一样地去过日子，我们的社会资金平均利润率10%，11%，12%，我认为可能是我们社会资金平均的利润率，我们开发商在十几年以来，我认为比这个要高，而且高的也不是一丁点，因为有比社会资金平均利润率高，才有中国房地产企业的十多年来这样的发展，所以在目前大家所谓的冬季，我觉得冬季该收缩的要收缩，对户外的活动我们可能相应的减少一些，但是我觉得我们的步伐不应该停滞下来，有一些项目的规模，我觉得去年的计划可能开20万平米，我现在可能开几万，计划8月份开工，那我是不是拖到年底看一看。
为什么我刚才说我赞成一个开发企业在一二三线城市都应该有一个相应的布局，做开发的人都知道，一二三线城市的政府对房地产企业的政策实际上是不一样的，像我们茂华集团十年以前基本上都是在北京做，在北京政府不把我们当投资商的角色来看，觉得你是到北京淘金的，当时我们到二三线城市政府把我们作为投资商看待，很尊重，开发商有一些困难，他会帮助我们去处理，无论是项目开发过程当中的困难，还是资金运作上的困难，它的弹性比一些城市要高得多。
鄂俊宇：第一我觉得还是要自己的现金流做一个非常好的安排，在这种情况下，虽然冬天来了，要守时、守位，所以我觉得既然判断是冬天，就要按照冬天的思维做你的行为，上一次跨区域投资的时候，05年当时长三角宏观调控压力最大的那个时点，因为我们关注长三角也关注了几年，但是一直找不到一个特别好的时机和特别好的机遇来进入，但是那几年我们一直在做功课，不断地看区域和项目，我们那个项目是在地点进入的，当时招拍的时候基本上没有什么动手，当时是在苏州的工业园区，苏州是对市场调控非常强的政府，很开明的政策在国家70、9我政策还没有出来之前，他发现整个工业园区的住宅有问题，全部都是品牌做的一些中高端的项目，大概7-8千，1万多，甚至更多的项目，他发现整个工业园区里，在高级蓝领加白领是没有房子住的，所以他推出一个项目，30平米，要求每个项目都是100平米以下的小户型，这样一个时机的时候，我们就切入进来，一个是政府导向的项目，第二我们拓展到一个区域的时候，到陌生的一个城市的时候，如何通过短期建立起品牌和影响力，一定要靠差异化的战略和选择。当时苏州工业园区里所有的品牌发展商都到了，但是没有一个发展商在做纯粹的小户型，所以我们做一个纯粹小户型的项目，我们深刻地研究了当时人文的差异，我们定位是为“新苏州人打造的一个新天地”这样一个空间。所以等于是用楼面价1100的成本，后面再进入的一些项目成本远远不止这些，我是一个差异化的定位，所以最后市场上也获得了非常大的反响和成功。
所以我觉得在冬天的时候，第一要把原来的一些因果梳理好，做一个收场，第二就是认真的思考，春天来了，或者在冬天里还有哪些机会探索，这个我觉得虽然把风险放在第一位了，但是我觉得不可能不发展。四季本来就存在，原来的发展商都忘了还有四季，忘了还有冬天，这是自我因果造成的。
陈詠东：到底我们现在的寒冬代表是未来没有钱赚，还是未来在这里的寒冬可以再做投资，听了很多嘉宾的分析，在这里我谢谢各位嘉宾和我们分享了他们的见解，谢谢！
梁蓓：谢谢各位嘉宾给出了精彩的观点，上午杭州站的峰会到此告一段落，谢谢各位！
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