2009年7月30日，CCIM协会－中国总会副主席王文生、项敏及上海商业推动委员会副主席冯岚在青岛出席活动时接受了新浪乐居青岛房产频道的采访。

 

2009年07月30日14:37  新浪青岛房产

 

图为乐居访谈现场

 

　　悬念一、青岛的商业环境是否已经成熟？能否得到国际注册商业房地产协会的认可？

　　悬念二、商业地产是否与GDP、资源环境、商业布局密切相连？

　　悬念三、青岛商业地产之路，通向何方？

　　新浪房产独家对话CCIM，揭秘中国商业地产决策关键词。

　　嘉宾: 1、CCIM协会-中国总会副主席，王文生先生

　　        2、CCIM协会-中国总会副主席，上海商业推动委员会主席项敏女士

　　        3、CCIM协会-中国总会上海商业推动委员会副主席冯岚女士

 

　　访谈记录:

　　主持人：首先我代表岛城市民以及新浪网友欢迎各位来到岛城。现在我们所处的海天大酒店位于青岛的核心CBD区域，在这里，每天都有庞大的业务往来，以浓郁的商业氛围而驰名。而就在我们窗外，我们可以看到碧海白帆一派悠然。两种截然不同的反差，可以说是右手CBD、左手山海天，各位是怎样看待青岛这种独特的商业环境的？

 

　　项敏:青岛是个美丽的港口城市，北方重要的要塞之地。青岛有个很好的资源，那就是和日本、韩国等国家便利的经贸往来，历史上一直很密切。在青岛的城市化过程中，随着地域的不断扩大以及人口的增加，商业的价值得到不断的体现。我们几个昨天一下飞机，就被青岛这种红瓦绿树、碧海蓝天的环境所吸引，这是一个非常适合人们休闲、旅游、度假、投资、居住的城市。可以说，我们对这个城市的未来十分看好。

　　主持人:很感谢项总对青岛城市环境及前景的认同。我知道本次几位是代表CCIM协会前来岛城，CCIM可以说对我们青岛的大部分人民来说是比较陌生的，作为CCIM的资深成员，能不能给我们简单的介绍一下CCIM？

 

　　王文生:我们几个包括梁上燕梁总都是CCIM的会员，梁总是CCIM协会中国总会的主席。CCIM是国际注册商业房地产投资师的教育和资格，是种职业资格。在西方发达国家，就如同做律师需要取得律师资格证一样，做房地产投资一样需要取得相关资格。而我们一批在当时从事房地产相关行业的人员参加了美国的这样一种教育培训，并经过系列比较复杂而严格的考试，取得了这样一种资格。学成后，将相关知识运用到中国本土的房地产市场。

　　CCIM代表了一种标准。CCIM成员在全球有一万多名，在中国有几百名。这几百名成员必须拥有高尚的职业操守、通行的工作标准和彼此之间共通的交流语言。可以说，CCIM代表一种国际化的职业标准。

　　CCIM另一个突出的特点就是它的网络与平台，比如我们的CCIM协会中国总会，取得这样一种特定资格的房地产相关从业人员，共同形成了一个网络，从事与推动商业房地产领域的发展。

　　主持人:我们知道，CCIM作为一个世界性的房地产行业协会，有很高的专业度，那我们想知道怎样来追求这样的一种资格，是不是说很难以企及的一个追求过程？

　　王文生:并不完全是这样，获取CCIM首先是一个学习的过程，通过这个过程来取得对职业资格的认证。

　　首先CCIM需要你学习一系列的课程，参加各项考试。考试完成后还需要学员提交一份详细的报告，这种报告不同于国内大学的论文，而是本人实际操作过的房地产项目案例，这些案例在规模、数量上有严格要求，也就是说，单纯的通过学习与考试是没有办法通过认证的， CCIM对知识与个人实际经验的结合是有十分严苛的要求的。通过这样的学习与实践相结合后，你提交的这份报告将是理论与实践相互作用的翔实案例。美国的协会则通过你的这种学习、总结、与实践的操作来判断，你是否已经具备了成为一名CCIM的资格。

 

　　所以说，CCIM的认证确实是十分严格，但并不是非常难以企及的，我们中国的学员大都可以一步步按照相应的阶段取得这个资格，这个过程大概需要一年半左右的时间。

 

　　冯岚:我个人有个建议，就是说，大家去把CCIM作为一种职业的工具来看待。为什么说世界上那么多的人来学它、追求这样一种认证呢？CCIM的本质是什么呢？它的意义就在:美国的房地产市场已经经历过一个完整的发展周期，他们把这些经验提升为理论，去跟实践相结合。形成了系列相对成熟的理论操作模式。而学习这套理论经验的人是希望在未来的发展过程中，能够将美国这些经验与中国刚刚起步的房地产市场的发展相结合。可以说，就中国的房地产市场现状而言，美国前20年的房地产市场发展过程是十分值得借鉴的，二者有很多相似之处。包括主持人刚刚提到的青岛的独特商业环境以及氛围，这套体系就会告诉我们，这块土地值多少钱，通过包装以后会升值到多少钱，这是价值体系的计算。从商业的角度看，这当然是一个很值得关注的数字。而从协会角度来讲，是帮助学员快速的在行业中成长的一些关键词。将比较成熟的理论与我们的本土实际相结合。不同的国情下的案例结果都是不一样的。一方面需要我们拿来主义，二就需要我们甄别、提炼、改变。中国这么大，市场上这么多项目，如何搭建好这样一个平台，将先进的经验与本土的实际相结合。各地很多开发商学员都在学习这个课程，都是为了更好的发展。房地产行业是一个有序行业，所以我们是搭建一个网络平台，将成熟的体系运用到实际，将地产这一有序发展的行业做的更健康更好，如上海前期的住宅发展广受关注，但近几年来，很多人在研究商业地产的发展。我前阶段去了日本、接下来会去新加坡，去关注这些商业做得很成熟的国家，他们的商业为什么做得这么成熟？无非是:一、商业的理念与定位。二、在这样的体系下商业的运营与方式。比如我们在日本发现，是它强大的制造业在支持着它的商业体系。再回头，把这样的国际经验带回中国，我们首先要思考我们该怎么做，像青岛这样一个美丽的城市，更应该利用它先天的资源与优势，如港口的有利条件、优越的生态环境，它的商业模式应该是怎么样的？未来不希望中国是个大的加工厂，而希望它的商业模式更有价值，拥有更有利的发展空间。对我们来说，就是把美国的经验拿来同时结合实际国情来操作。CCIM中有很多中国案例，毕竟美国的案例我们只能借鉴，有些具体的案例还是需要我们自己去摸索。4年前，CCIM已经开始这种将先进经验与本土情况相结合的过程。在未来，我们更是会注重这样一种提炼与升华。更多的适应本土的需求与发展，所以说它不是个门槛，而是一个工具和一个商业的网络平台、共享资源、分享经验，利用这个工具让这个行业更成熟。我们说，未来，世界是看中国的。我们就要用中国的智慧，让这套体系更完善。

 

　　主持人:也就是说，CCIM是将国外已经成型的先进经验引进中国，再与本土的实际情况相嫁接、结合。这就像让中国的房地产市场发展站在了巨人的肩膀上，避免多走弯路。

　　那么三位今天来到了青岛，身后代表了整个庞大的CCIM协会，是不是意味着，CCIM对青岛本土的地产市场运作会有一些指导性的概念进来？

 

项敏:是的。首先，CCIM某种程度上来说是种专业语言，我们通过这样的专业语言来与国际接轨。大多数国家都建立了CCIM协会，如日本、新加坡等国家。我们使用的语言是我们的专业语言，在这样专业语言的平台上我们可以实现分享，有很多案例的成功、失败可以来分享与借鉴。这样我们更容易加速商业地产专业化的脚步。CCIM进中国近十年历史。这十年中，我们也做过许多商业地产的案例，因为我们的同学中有许多人具有这种商业地产的背景。我们把很多案例以中国特色来进行了专业化高度的剖析，让更多的同学来一同分享经验。去年我们就北京的商业地产案例来进行分析。同时就我们中国的一些典型案例，来和国际进行沟通。这也就是我们说的CCIM的一个很美好的未来，因为它运用的是专业语言。第二问题，CCIM可以给青岛带来什么，我认为青岛这个城市住宅发展得很快，而实际上，商业地产是一个奢侈品，它不是一个简单的房地产产品，它更姓“商”而不是姓“房地产”，那么在商业的角度里面，它有很多很多专业的技术和要求，从投资理念和设计方案前期就需要进驻。如果在前期就按照国际规范的语言按照商业投资结构在做的话，那么未来和国际的接轨会更融洽。否则容易出现偏差。香港CCIM把商场通过专业商业包装、投入、改造、评估重新打造成具有高端价值的商业。这样的案例青岛很多是适用的。如果CCIM可以在青岛做的话，可以更多的加入商业元素，来重新进行打造。这是我认为青岛可以和CCIM联动的地方。

 

主持人:你刚刚说的话让我们已经对青岛的商业地产未来感到了一些鼓舞。但是我们知道，在全球经济一体化的大背景下，特别是又经历了一轮金融危机，可以说目前关于房地产行业的声音是比较多的，特别是商业地产。住宅市场已经回暖了，很明显，但是很多人认为商业地产仍在谷底，对这个问题，您怎么看？

 

　　项敏:中国已经从以出口为主变为以内需为主要导向的经济结构，这点在此次金融危机中表现得很明显。二是从历史上看，一个国家的GDP水平与商业有密切的关系，比如我们现在的处于在1000-4000美金的GDP水平，这时候SHOPPING-MALL会做起来，商业街会生意很好。如果它的GDP超过了4500这个数字，它就进入了一个多元化的商业时代。如果说没有经过很多的学习的话，人们可能会把美国的那一套搬过来，因为美国当时就是这么操作的。但是我们认为，这种做法置前了。因为一个城市的商业与这个城市的GDP是有密切的关系的。在1999年底的时候，我因为一个商业项目来到青岛，当时青岛的商业环境及市场状况是不适合做SHOPPING-MALL的。但是现在随着城市化进程，GDP达到一定标准、人口有了规模增长。现在它的商业环境已经比较成熟，条件基本具备。商业更需要提前的规范，如果不前置，那么后续一定有问题，比如说地铁口的预留问题、人口导入问题、未来的社区和人口的配套问题。很多问题都是置前的。如果有个高端的知识体系的话，就会清醒认识到目前的GDP情况下，商业地产需要做哪些、能够做哪些。

 

　　所以很多开发商很迷茫，做什么样的产品。因为他们往往从地产的角度出发来思考商业地产，而不是从商业的角度来思考商业地产。在CCIM学习以后，对这个问题应该能够感到豁然开朗，实际上这完全是一个国际化的商业地产发展规律。

 

图为CCIM中国总会三位嘉宾

 

　　主持人:因为你考虑这个问题的角度不一样，看到的问题与层面也有了相应的差距。

 

　　冯岚:在这里我阐述一下我的个人观点。我并不认同说商业地产仍在谷底这个说法，我认为，中国的商业地产才刚刚开始。处于起步阶段，所以不存在回暖与否的问题。因为之前大家只是简单的认为把商品放入市场，有了买卖行为就叫商业。或者开发商只考虑土地价值。我一个朋友对我说，去一个陌生的城市，你可以通过当地的商场来了解这个城市的商业状况，这些商场马上就可以反映出当地的收入情况和消费指数。从而能了解这个城市的整体经济状况。

 

　　商业是一个城市经济发展的标志。与经济有密切关系。之前的地产操作可能只是考虑单纯的面积等因素。实际上应该考虑城市的整体规划情况。在这里有很多成功的案例来借鉴:因为商业地产是需要前期规划的。比如日本，利用斜坡的自然环境来打造了一个斜坡式的商场。其实青岛也是个斜坡式。我们就思考一下，青岛是否可能也利用它优越的自然环境来打造一个不一样的商业业态。CCIM的理论体系会告诉我们，需要注意什么，但是更多的还是需要我们自己将理论与实践相结合。利用自然环境与生态来做业态。项总刚刚提到的香港。它是运用商业网络，通过任何一个店面可以到达其他的店面。香港建立的是一个商业的大网络，这样的做法的好处是，人流可以更集中。商业是流动的，如果孤立的话会很难生存。所以商业的最关键点还是在如何运营。从这个角度看，我们中国的商业地产才刚刚开始起步。

 

　　主持人:通过刚刚两位的谈话，我个人首先明白了一点，之前认为商业地产就是把几种业态组合到一起，比如SHOPPING-MALL以及商业街等，组合在一个或一片建筑空间内，就叫商业地产。

　　项敏:CCIM覆盖了很多地区。而我们这些同学当中，涵盖了很多开发商、设计师、建筑商、还有一些产业运营公司，这些所有的的资源在这个平台上可以获得共享。也就是说，CCIM的视野是全国的，可以在全国任何一个城市找到这种资源。这样你进入一个城市就变得很容易。因为做商业地产之前，你首先要对城市的文化背景、地理风貌、消费习惯进行了解。而所有这些信息我们是可以通过平台共享来得到的。

　　主持人:您说的这一切不由让我联系到CCIM的总部也是起源地，美国。

　　项敏:对，芝加哥。

 

图为冯岚和项敏女士

 

　　主持人:这是一种典型的美国精神、OPEN、UP与SHARE。这是一种开明的学习与工作的方式。由此可见，一个城市的经济的发展与飞跃，离不开专业的理论模式与规划指导。下面还请王总给我们分享一下，北京CCIM成功的网络组织。

 

　　王文生：之前我们提过，中国的地产市场发展了20年，美国经历了100年的过程。在过去的地产开发中，角色比较单一，既是开发商又是投资商，还是使用者。但是现在的房地产分工已经细化了，比如万丽海景，很多角色参与其中，其中就包括投资方，投资师因为有了投资行为才细化而成。很多人投资地产，但谁来将这些行为转化成一种通用的语言呢？就是这些CCIM,比如要将青岛的房地产项目翻译成一个欧洲投资者、美国投资者都听得懂的项目，就需要也只有这些中国的CCIM能做到。因为我们的文化不一样，谁来把千差万别的地产项目来翻译成商业分析中确切的一些数字。所以它的意义在于，我们学习了这种方法，又拥有了这样一个网络，大家可以兑换交融，在拥有一种规范的标准与较高的职业操守的情况下，这些资源是可以共享的。同样的，对投资者来讲，CCIM的认同会成为投资者投资考虑中最重要的因素。对一些地产项目的判断，各种参数变化对项目产生的意义，与影响，是CCIM在中国的重要作用之一。而这种作用又具有唯一性，也就是说，只有我们可以来下这个判断，美国的CCIM没法来判断中国的市场情况。CCIM进入中国十年以来，也一直在摸索，如何更好的为投资商、开发商、使用者服务。市场是只无形的大手。而CCIM就是在努力让市场这只手更加活络、更加健康，起码在商业地产这一块，CCIM起到了非常积极、重要的作用。我们需要给出判断、准确的判断。CCIM进入中国的第二个十年马上就要开始了，我们相信这个网络的覆盖会更加广泛。而人们对于CCIM所给与的判断会更加的熟悉与信赖。

　　主持人：CCIM作为一个具有强大的市场生命力的组织，相信会利用其业内最权威的专业判断为中国的房地产市场健康发展起到重要的推动作用。我们期待着中国的房地产市场在更成熟的发展模式与理论体系指导下，走出健康的发展之路。十分感谢三位参与到今天的访谈节目中来，非常感谢！