【梁蓓】:刚才听了两位发言，我觉得非常的激动。今天人虽然参加的不是很多，但是我觉得级别很高。首先聂老师是我本人非常崇拜的偶像。为什么呢，我觉得他们做政府官员，还是做现在社会有意义的活动，还是抓住了商业前沿的所谓的财富的端点都是非常的出色。今天大会给我安排了一个题目，叫做外国投资者选择产业的标准。刚才聂老师讲了非常权威的行业变化的历程，索总也从他的实践当中陈述了形式和内容的历练。我是考虑这样说吧，就是当一个行业和金融的关系，我们的一个靠量是怎么定义它的，我觉得不管是哪个行业，实际上是容器，那么金融实际上是水性，你不同的容器装了水就变了不同的性质，不管我们说科技地产，商业地产，还是什么绿色地产，其实他说的标准是不一样的。最根本的其实马克思早就说过，只有当行业和产业，和金融资本相结合的时候它才可以有真正意义上的可持续的发展。所以我们应该这样说，怎么样去看待行业和金融的关系。因为有 行业才有企业，因为有企业才有项目，因为有项目所以要研究交易成本，因为有交易成本的水平的高低所以他要研究解决交易成本的方法。为什么我们的开发商在前期做很多项目过程当中他不去思考借助国际的金融手段，因为他的交易成本选择的是最低的，银行的资本。他的贷款的利率的支持对他所有可获得金融支持来说是最便当，交易成本最低这是一个世界通用的商业规则，不管是谁，首选一定是他。所以不要责怪我们开发商在某一年做的这个事情不对，我自己是这么看，我们的开发商在中国的改革开放二十多年当中他们创造的一个奇迹，他们帮助政府把这个国家和很多的城市改天换地。

　　而且我今天也特别地想说，我们开发商现在面临很大的问题，就是说当他想干事情他找到了方向，谁来给他解决手段的问题，我们的政府在做什么，我们的市场和民间的需求，他的这个驱动力有没有很好的解决方案，或者是成本选择，这是大家应该考虑的问题。这样的问题大家在思考过之后，其实可选择的产品、手段和方法就非常之多。我们刚才聂老师也讲，从中国的住宅地产叫做从现在开始这个概念改成叫做不动产，其实本身的含义就是金融，它根本这两个概念是不可偏离的。那么在这过程当中其实我还想介绍一点，就是说我们的房地产它比较突出的背景，从建筑业当中突显出来，它应该在建筑行业当中。那么在这过程当中中国为什么在房地产上特别的突出，实际上是因为我们这个行业的开放度不够，这个行业规范的语言和规范的标准没有和国际接轨，我们无从知道国际的标准是怎么界定的。所以我们就自己定，把房子和地连一块，叫房地产。其实这个概念本身没问题。所以我们要研究中国的不动产要放在一个中国加入了WTO这样一个大的环境下，中国的投资环境要得到非常大的改变的时候我们来看这个行业的开放度已经不是某一个政府部门和某一个企业可以叫停的，是他必须要寻着这样的一个方向努力和发展。
　　所以在这当中我们觉得国际资本来选择中国房地产行业，中国我们叫房地产行业。在这过程当中其实他们的标准是非常清晰的。我们常常接触到很多国内的项目单位，他们说现在要解决最头痛的问题，就是要给我找钱。我说要多少钱可以够，他们就说了很大的数字，其实这个钱是很小的钱，问题是有很多钱的投资人，特别是金融的机构投资者是不可以给这样的开发商投资的。那么开发商的企业非常的痛苦，他们说为什么，我说第一，你没有掌握可以和金融机构投资对话的商业语言。第二你要的东西不是他可以给的标准。第三，你要做的产品没有可持续性的发展。所以他不可以给你。为什么呢？金融机构投资者他投资的产品是有属性的，他一定是要楼市年年好，价格稳中升，你想马上，就像刚才索总说的，公关拿地，然后就卖掉了，然后再来一遍。我们知道金融机构投资者他们是这样。特别是在房地产方面的金融机构基本上他的背景是养老基金，大家都知道养老基金投资的周期要求非常长，回报的周期非常稳定，也非常长。所以当我们的企业和国外的投资者对外和交流的时候缺少了中间的这个磨合的过程。所以在这个当中我觉得刚才聂老师说的七升两平一降，这个降的过程实际上是一个盘点的过程。今年美国的房地产NAR已经讲了，今年他们美国已经出现泡沫了，所以他们会有很多的投资人，直接投资者和间接投资者会关注中国市场，今年年底他们就要到中国来，有很大的一个战略团会要来，这方面我们也会和聂会长这边有一个合作。我还要解决一个问题，如果说投资中国，投资北京，大家一定要清楚投机和投资的关系，这个概念太重要了。我们现在很多的产品是不卖就会贬值，一定要把它卖掉。但是我们知道国外的不动产的投资是卖了是不值钱的，只有不卖的才是值钱的，就是所谓处理好租和售的问题。那么在这过程当中，刚才也讲到了金融的边缘化，其实边缘化的问题是和他的行业和资本的交流在不同历史阶段，在资金、土地和人才三位一体的要素在不同阶段当中他对它的重视程度是不一样的。我们知道在国外很多的行业他都有细分，在美国他把开发商分成一类，有NAR，有专门卖住宅的21世纪不动产，有CCIA，有CPM等太多了，他们完全都细分。然后大家最终围绕的是在资本的引领下来完成每一个环节的分工，使得他的市场变得大家专业分工非常的清晰，每个人都在自己的一点上变得非常的专业。然后同时整个的行业变得非常的完整和平稳的发展。所以在这当中我想我们外国投资者对中国的地产项目需求的标准特别关注的是商业地产，商业地产在中国现在有一个误区，就叫商铺地产。我们现在很多的论坛标题打出来叫商业地产，我们跟他们讲这错了，你这叫商铺地产。商业是用来做投资的产品，是可以长期投资稳定回收的概念。所以在这概念的界定上我们业内的朋友们可能还有一点点误区，那么这个概念确定之后，我们知道投资者一旦来到中国希望和我们交流的时候就会产生很大的语言交流上的差异。所以在这方面我们作为，我自己认为中国的住宅产业商会他做了一个，应该是借乎在政府和纯明街（音）这样的一个最重要的工作，他把政府的声音，原来非常强的司长，他们在指导和引导行业的发展方面起了一个一锤定音的作用。
　　那么我们在想一个协会的作用是非常之大，最重要的是他引领了行业的健康方向和比较长远的和国际化的方向的发展。我们在作为一个大学的研究机构也觉得有一点点历史社会责任，所以我们做了国际化品牌和概念的引进，我们自己做不了开发商，我们学校重点也是在金融方面，我们也做不了协会，所以我们就做了教育的引进，我们在国际的商业地产注册投资师方面引进了这样一个品牌，在我们很多的开发商的大的企业当中都有我们的学员，老总都是我们学员。他们通过他们自己的实践和在课堂上所学到的知识使他们的产品确实发生了很大的变化和提升。最具可喜的是他们在和国际的金融资本交流的时候大大地缩短了沟通的距离，降低了他们的交易成本，提高了他们的成功率，而且和平台产生了一个直通的关系，这是我们觉得最欣慰的。同时我们也希望像住宅产业商会今后向不动产的更加广泛的行业引领的方向，能够带着这个行业有一个很好的和国际接轨的这样的一个渠道和平台。我们在这当中也希望，也愿意做一点点的支持工作，无论是在研究方面，还是在国际渠道的建立方面，还有在国际投资者的引荐方面，我们都愿意尽一点点的微薄之力。祝大会圆满成功。谢谢！

　　【主持人】：首先在开篇的时候梁教授在当今宏观调控之下各界开发商喊打的情况下给出我们房地产开发商在城市发展和中国经济发展中的一个作用，给出一个非常客观和公正的评价。另外梁教授也对我们房地产商下一步如何通过住宅产业转向不动产过程中如何与国际资本的对接是非常好的一个见解。下面我们请一位开发商的专家来讲述一下开发商对于住宅不动产投融资多元化的见解。