【蔡鸿岩】今天齐先生介绍很详细，因为今天来的大部分都是不发展商，通过齐先生很清晰了解美国房产基因他们操作规则、思路和他们的目标，在座各位都会有很好的收益。下面我们想问梁蓓教授一个问题，因为CCIM在座很多人都知道，但是对于这个机构准确的定位可能还不是特别了解，你待会儿第一要介绍一下CCIM；第二CCIM可能也是境外投资机构跟我们地产商联系的纽带和桥梁，你纽带和桥梁的渠道可能知道更多海外投资者对于国内市场包括合作的资讯，你能不能给我们做一做介绍。
　 【梁蓓】大家好，首先非常感谢蔡总给我们这样一个机会CCIM它的发展和它的成长过程和中国房地产行业其实路线是非常一样，它应该是从美国房地产也协会NAR，最早是它的一个部分，市场成熟以后独立起来，从独立起来到今天已经有近40年的历史，完全也是开发商主导的行业协会当中。我作为经贸大学一个教师，关注到CCIM这个项目，并不是我们有了它而把它引入到中国，而是因为在95年的时候，最早说起来是在93年的时候，我们在海南做海南航空上市重组，飞到海南近20次，发现楼盖着盖着没有人了，我不知道为什么，因为我是在金融这个行业上，不是在房地产，回来以后问了北京市很重要的领导，他们就说怎么回事，我就对这个事情开始感兴趣。我们也不能够做开发，我们也不能够做建筑，也不能够做银行的贷款，我想我们可以做一点点工作就是国外在成长、成熟过程当中，到理性阶段应该是什么样操作理念和方法一个系统支持体系能够引进到中国来，可能对行业内的有一些帮助。正式启动这个项目是2000年，到现在已经5年。我们行业形容它是容器，金融是水性的，金融永远在寻找落差最大的容器来承载，落差就是行业的增值空间，也就是利润。金融的投资人永远是要获得资本运作当中最大的再分配的利益，我觉得我们开发商是当代英雄。他们在如饥似渴找方法和手段的时候，其实我们政策没有很好的供给，而且限制性的措施在有些调整的时候有失偏颇，这是我个人的观点。其实我个人觉得REITs提到国际化合作论坛上来，特别像凤凰基金老总也在这，非常关注这一点，我自己觉得我们应该把REITs这个现象的出现，刚才我们在下面和齐总还在沟通，北国投齐总是非常重要的研究者，去年这个事情为什么还没有火，中国就是别让大家知道，一知道就直接上天，就是因为需求是动力，需求和供给偏差太多。

　　接下来有请今天最后一位演讲嘉宾，也是所有演讲嘉宾唯一一位女士，让我们以热烈的掌声有请国际注册商业房地产投资师，CCIM协会中国管理中心主任梁蓓女士。
　 【梁蓓】再就是一定要研究投资的属性，投资大家知道，投是主体，资是手段，谁投是主体，投什么是资本，资本的手段是什么？是嫌贫爱富的，如果想锦上添花，一定是金融机构和银行，但是银行的钱没有财政的钱耗用，它是讲资金成本和风险控制。投资的本质一定是购买未来不确定的收益的，既然是未来的不确定的，就一定会有风险，所以在获得预期收益的时候一定要研究风险。在整个今天这么多的专家在研究REITs这个概念的时候，其实无外乎就是谈我们给钱的人怎么获利，给钱的同时让我不要高风险，这是此消彼长的平衡的问题。我们做了太多的行业，也做了太多的项目，其实最终投资者在选择投资的时候，在选择投资对象的时候，现在很多的投资机构已经不选择投资项目了，而是选择投资机构，为什么？是项目可以赢可以亏，但是机构是长久的，为什么要选择投资机构，是因为投资机构是选择合作的人，人是最重要的。如果投资机构的人不能够让投资者看好，项目再好可以说他不想投也不敢投。
　 【梁蓓】在整个这样一个从金融和行业结合这样一个普遍意义上的模式上来说，我们选了一个汇率的变化和中国的不动产，其实今天所有的嘉宾在谈到所有金融手段和金融品种的时候，涉及到了几个市场的问题，一个是汇率市场，一个是资本市场，还有一个是行业的不同的市场。在汇率的变化对资本市场的关系，我想简单地介绍一下。当本国的货币升值的时候，一定是会使得本国的贸易出现出口上的减量，在外国对本国投资FDI方面会有大幅度的增加，这是一个定性的结论。在这个过程当中其实一国本币汇率的升值，降低了政府对货币能力的调控的弱化，在这个过程当中其实我们看到中国改革开放20多年的时间里面，刚才刘总也介绍了中国的贸易进出口总额已经在全世界排名第三，还有很多的第一其实大家也都知道，比如说中国的FDI已经排名世界第一，9.11以前是第一，9.11以后是第二，现在又是第一，美国是第二，这个时候在做房地产投资的企业，或者是房地产开发的企业务必要关注汇率市场的变化，特别是7月1日人民币2％的增幅，其实应该说这2％的确定，第一是表态，第二是定量表态，就是外贸进出口公司普遍意义上的进出口公司利润水平其实就是2％，应该说我们国家牺牲了一个行业，我们很多比如说以纺织品和棉花进出口贸易做主导的企业，在这一次汇率调整过程当中，老百姓兜里的钱没有太大感觉的时候，他已经倒闭了，他已经宣布破产了，这是一个非常大的变化。特别是汇率变化对于外国到我们国家汇率变化投资上，在几个大的环境指标上配合汇率微调的变化上就显得更加突出。我们FDI投资排第一，进出口贸易改第三，现在北美贸易圈和欧盟贸易圈对于中国出口贸易产品的打压，这个大家耳熟能详天天能看见，纺织品在欧盟海关被扣了3个多月，这其实都是一些预警，我们中国从玻璃到鸡大腿到中国古典家具到果汁行业都在被每遭到打击其实都是预警，有是在配合我们贸易预警的时候，人民币汇率升值其实在外国直接投资者对中国市场无限广阔的市场的吸引力的一个加强。所以我一直在讲，我们如果是一个企业的领袖不能仅仅看到今天的事件，要看到未来预期发展，应该做的是公司的规划，一定不能够只看到房地产银行贷款的金融瓶颈的到来，而应该看到整个国家金融环境的改变，它是一个系统工程。

　【梁蓓】在汇率变化对资本市场变化突出表现在三个方面，一个是短期资本的流动；第二是负有外债的上市公司；第三是对房地产和金融行业的影响。短期资本流动我们刚才讲了一些，在负有外债的上市公司方面，我们看到在改革开放20年的历程当中，有很多公司在海外发债，也有很多举债引进国外先进设备的，但是还了十几年，甚至二十年越来越多，不仅息没有还掉，本都没有还上，所以人民币汇率的变化会对这一类公司会有极大的好处。对房地产和金融行业来说，其实我们从宏观层面来看，我们不仅仅是带着灰色的调子来看房地产公司目前遇到的资金链条的断裂问题，其实应该看到汇率的变化会对房地产和金融市场有一个很大的刺激。目前，特别是胡总讲到原来他们需要22个月描述一个项目，这些投资人在那听故事，我们做投或都知道找概念、听故事，路演，然后退出，听了半天故事不知道为什么去，现在是他逼着你去找项目，逼着你去找概念，逼着你去帮助他安排投资计划。为什么这样？并不是我们一个房地产公司对他有多少吸引力，而是整个中国投资环境对他们看好中国未来投资预期，所以汇率变化之后，房地产市场和金融两个行业，我们共同看他们的发展趋势的时候，应该说是地价和房价一定会大涨。在这个过程当中，国外的投资基金投资热钱已经看好中国，而且是随时随地准备进入，但是大家千万要注意，不是准备进来的钱多都可以你用，而是你是否符合他们选择的标准，这一点最重要，怎么样被他们看上，就是要缩短和他们的距离。
　 【梁蓓】在贸易和投资方面的影响我不想多说，其实这两个方面对于我们国家的调整是双向的，在这里面我希望能够给房地产老总一个信心，就是你千万别着急。现在给钱的人给没钱的人要急，急在哪？资本是驱利的，一定要在运动当中升值，如果钱不花出来谁也别挣，你现在耗住一定有人拿钱找你。因为在这个过程当中当汇率发生变化，贸易流量和贸易结构性的调整，在我们国家整个外贸型的行业当中已经出现了一个经济结构上的转变，那么你想一想看，房地产的拉动在我们整个GDP当中的比例，逐年上升的这样一个走势，已经让国家不管是哪个政策还是整体的投资环境，对于我们房地产行业是不能忽视，一定要研究它的问题。所以当汇率的变化对于贸易流量结构调整之后，接下来就是投资问题。外国的直接投资者和中国的已经在海外发展准备回国投资的这样的企业，一定会瞄准最具成长性的行业和国民经济关系最紧密的行业和他牵动行业最多的这样一个龙头的行业。
　 【梁蓓】第二个方面我要介绍一下国际经验的借鉴。在这里面，有一个背景，二战以后日元汇率的增长对日本经济的影响，大家知道在过去88年至98年十年间，日本经济受日元汇率的影响，出现了一个非常大的变化，这个变化已经把它从二战以后，从六十年代初到七十年代中后期的经济倒退了十年，特别值得一提是政府首相频繁更迭了十次，这也是非常大的影响。还有一个事件，1985年9月22日，在OECD就是世界竞合组织七国财长中央银行行长在美国广场饭店签订了一个广场协议，我们可以看到二战之后日本加速恢复经济已经从二战的战败国慢慢变成亚洲GDP占到26.4％的强国，同时他也是在慢慢出现世界经济大三角当中支撑起来的一角，如果按照国别来说不足美国但是支撑一角，如果和欧洲相比不是区域而是一国，这是不可忽视的。这样的背景下日元被迫升值，升值之后我们先看利弊分析的弊，日元升值以后对日本的出口出现了极大的打击，弱化了日本本国的投资环境，在这之前日本的投资环境在全世界排名第二，瑞士排第一，日本排第二，连续持续十年，在这之后土地的价格和股票的价格猛烈下跌，特别是当宏观经济管理的措施出台不当的时候，导致日本经济大幅度衰退，这有一个图表可以看一下基本的走势。在这个过程当中日本其实顺应了不利的宏观环境，抓住这样一个有利的机会，大大促进了他的进口，在什么方向的进口？就是在能源，特别是不可再生的能源方面的进口，调整了他国家的产品出口和进口的结构和结构当中不同品种的比重，这一点对于日本作为一个资本输出国和强化世界经济大三角的国家的地位是起着一个至关重要的作用。特别是提高日本企业的国际竞争力和提高了他的劳动生产率水平。
　 【梁蓓】日元升值其实也给我们一些经验和教训的借鉴，在这里面我们不多说，但是我觉得在我们目前大家作为房地产行业中国不动产行业的企业的领导人，应该有这样一个高点，就是要看当你手中运用人民币在和国际经济一体化的环境匹配的时候，当他的币值发生变化的时候，你应该做什么样的投资的选择这一点非常重要。其实欧元升值对于经济也有非常大的影响，这是近几年，并不是十几年前的影响，欧元升值对其影响在内需严重不足是抑制性的作用，特别是当整个欧区经济增长只有0.2％的时候，德国下降1％，意大利下降1.5％，所以整个欧盟内部出现一个分裂的趋势，他们认为欧的统一给富国的水平拉下去，把穷国的水平提上来这是他们最不开心的时候地但是也应该看得到，其实使得欧元升值也是美国在全球经济上的战略措施，这样就会大大提高美国产品在出口国际市场上产品的竞争力，而抑制欧元区在国际市场产品上的竞争力。
　 【梁蓓】我一直在说不管是房地产开发商还是今后有可能角色转换叫做房地产投资商，其实他们都是英雄，我觉得这是这个时代的英雄，他们在政策和宏观的配套环境当中，顺利的环境他们很好的抓住了机会，在不利的环境当中他们做了很多冲出去的思考和决策，其实我觉得民间力量是非常之大，而且确确实实这个行业能够做到今天变成国民经济的结构当中非常重要的部分，是不可忽视的事实。这些数据今天我们很多的专家都有表示我们不多说，在整个房地产投资，在固定投资当中的比重的逐年上升，使得这个行业和国民经济的关系越来越密切，我们现在做国际经济比较分析之后会发现，任何国家它的房地产行业在发达国家都是不可忽视的，但是他们发展的没有我们这么快速，他们是比较均衡的，比较可持续的；我们是还得比较猛，现在稍微退一退也是很正常的。有一个行业的经验，房地产行业的国际经验叫做七降二平一升，就是我们当时说炒股票，十个人炒股票，七个人赔，两个人平，一个人赚，那七个人是分母，一个人是分子，那两个人是分数线，房地产周期变化也差不多，美国今年就出现七降一平的趋势，所以房地产行业目前状况的紧缩也好，121还是212这都不重要，这都是让大家成熟冷静，包括今后出手理性一个调整阶段。
　 【梁蓓】另外就是人民币汇率变化以后国际投资者的投资机会分析。前面说到汇率变化会带来贸易和投资这两个相关领域的变化。特别是在升值以后会迎来投资的热潮，新增资金的热点行业将会得到广泛的发展。这里面其实我们不仅仅要站在房地产行业说房地产行业，应该站在所有行业面临经济环境变化当中你的投资的机会，你面临的机遇和挑战的问题。第二就是人民币汇率升值，他会对社会产品和服务的价格影响出现非常明显的变化，从而导致很多的上市公司的景气度和它的经济环境，和它的竞争力发生很大的变化。刚才胡总提到他们为什么会和首创合作，为什么和上海富地合作，作为金融机构投资者，成熟的机构投资者，对于中国市场，对于行业有研究的金融机构投资者，在选择行业合作伙伴的时候，这个行业合作伙伴是能够和金融机构投资者沟通的，这一点是最重要的，而且这个机构不仅仅是单一的房地产行业，虽然它的旗下主打方向有房地产行业，但是投的是机构而不仅仅是项目。我们在做行业分析的时候，特别是具有垄断子的行业将有很大的发展，这不是很多开发型的企业可以涉足的，比如机场、高速公路、传媒、通讯、成品油等等这些行业，其实在资金密集型行业里面，像银行、基金、信托和房地产这些行业里面，我们觉得应该是外资非常看好的重点投资领域，特别是房地产行业，它和金融依存度的关系，决定直接外商投资会重点选择，因为我们现在已经看到比如说我们的长安街上的银泰中心就有投资的比例，虽然比例不是很大，是一个尝试，但是要求的回报水平相当得高。这个行业的特点是他选择的项目会非常苛刻，他选择的合作伙伴会非常苛刻，但是一旦选择以后不会干涉这个项目的运行，一定是相信运行者是一个专家的背景，在这里面实际上我们还要回到最原始的点上去，就是金融机构投资者，他随着金融人民币行情的变化，在国内选择投资伙伴的时候，最终选择是专业化和具有国际水准的机构，这一点是最重要的。
　 【梁蓓】另外就是人民币汇率变化以后国际投资者的投资机会分析。前面说到汇率变化会带来贸易和投资这两个相关领域的变化。特别是在升值以后会迎来投资的热潮，新增资金的热点行业将会得到广泛的发展。这里面其实我们不仅仅要站在房地产行业说房地产行业，应该站在所有行业面临经济环境变化当中你的投资的机会，你面临的机遇和挑战的问题。第二就是人民币汇率升值，他会对社会产品和服务的价格影响出现非常明显的变化，从而导致很多的上市公司的景气度和它的经济环境，和它的竞争力发生很大的变化。刚才胡总提到他们为什么会和首创合作，为什么和上海富地合作，作为金融机构投资者，成熟的机构投资者，对于中国市场，对于行业有研究的金融机构投资者，在选择行业合作伙伴的时候，这个行业合作伙伴是能够和金融机构投资者沟通的，这一点是最重要的，而且这个机构不仅仅是单一的房地产行业，虽然它的旗下主打方向有房地产行业，但是投的是机构而不仅仅是项目。我们在做行业分析的时候，特别是具有垄断子的行业将有很大的发展，这不是很多开发型的企业可以涉足的，比如机场、高速公路、传媒、通讯、成品油等等这些行业，其实在资金密集型行业里面，像银行、基金、信托和房地产这些行业里面，我们觉得应该是外资非常看好的重点投资领域，特别是房地产行业，它和金融依存度的关系，决定直接外商投资会重点选择，因为我们现在已经看到比如说我们的长安街上的银泰中心就有投资的比例，虽然比例不是很大，是一个尝试，但是要求的回报水平相当得高。这个行业的特点是他选择的项目会非常苛刻，他选择的合作伙伴会非常苛刻，但是一旦选择以后不会干涉这个项目的运行，一定是相信运行者是一个专家的背景，在这里面实际上我们还要回到最原始的点上去，就是金融机构投资者，他随着金融人民币行情的变化，在国内选择投资伙伴的时候，最终选择是专业化和具有国际水准的机构，这一点是最重要的。
　 【梁蓓】第五个方面我想给我们中国不动产企业做一点点的提示，就是在人民币汇率浮动的政策现在已经基本明确，在这个过程当中，我们企业和金融机构都应该学会有较还的适应能力，因为中国市场的开放度，行业的开放度决定了今后人民币汇率变化的这种调整的关系，所以我们今后企业第一不要担心人民币会有大幅度的变化，第二也不要考虑人民币永远不会变化，人民币和美元是什么关系和我做房地产投资不去思考，这两方面不要太偏颇。最重要就是当你从房地产开发型企业到房地产投资型企业转变的过程当中，特别是要面临企业需要研究的三个风险，第一个是交易风险，一个是会计风险，还有一个是经济风险。其实在很多现在的楼盘当中，他们已经拿到美国、澳大利亚，还有欧洲去租售，在这个过程当中一定会有外地怎么进入，怎么退出，币种怎么选择，什么时候选择结算日，交易、会计和经济风险的存在是比较现实的，这一点大家也要特别的关注，最终才能做到交易风险的最小化。
　 【梁蓓】第二我想说人民币的升值不能根本性的改变，社会对房地产的真实需求，今天所有的专家，我看没有一个专家说房地产市场从此不行了，大家都改行吧，今天我听到最后没有这样说的专家。因为实际上中国的房地产，真正意义上的房地产只有十年的历史，它才刚刚开始，它应该是从大家过热的投机性的完全依赖政府的和融资手段单一的这样一个阶段向理性的、成熟的和融资渠道和手段的多元化的阶段这样一个转变。特别是今后提供消费型的购房需求和投资和投机性的需求之间的比例的变化，其实国家的政策也是在抑制投机性的需求，但是我们说投资和投机差一个字，其实他也是差不了很多，没有投机就没有价格的浮动。所谓炒，就是投机，所谓理性就是审慎，其实这两个之间要想求得它真正的均衡点也是很难的，其实我们觉得满足真正的理性的消费者需求，它只是一个方面，在投资型的物业诞生供应和需求方面，是今后金融机构投资者最看好长期中国房地产投资市场，其实也是人民币升值之后对它的支持。现在有很多外资机构看好中国的房地产市场，是看到了2％的变化，2％的变化给他们一个预警，告诉他们说人民币是会动的，不是不动的，而且它是和国际语言可以沟通和交流的，所以外资就进来了。那么他们其实买了房子未必来看，未必来住，他是要盈利空间，如果我们的税收政策可以匹配，可以国际化的，同步的摆在国际投资者面前的时候，其实它的盈利水平要求的并不是很高，只是平衡他在国内损失部分就够了，这是我们对投资者一个基本的评价。另外包括加快房地产住宅抵押证券化的问题，我不说了，刚才那么多的老总都已经说过，它是一个品种问题，是一个方法问题，其实最终这个品种也好，方法也好都是现成的，关键就是政策瓶颈的问题。
　 【梁蓓】第四点我想着重讲一下机构投资者在运用不同的金融产品投资给我们开发型企业的时候，我们的企业应该做的思考是什么？一定要真真正正打造品牌地产。按照国际品牌投资基本理论上说，只有差异化的思维才能够制造差异化的产品，差异化的产品一定是在不完全市场竞争的条件下获得超额利润的部分。我们在这当中其实非常强调品牌，品牌是差异化产品当中最后一个环节，所有行业的发展从制造业开始，一直到消费环节的产品，从他的价格竞争到他的包装竞争，到他的品质竞争，到他的品牌竞争，最后到他的标准竞争，品牌应该是差异化产品的重要标志。我们始终认为品牌就等于品质加品位，而且是不能退，不能让，在这当中我们国内有很多品牌的地产企业其实已经做到了这一点，他们特别强化他们的核心竞争力，因此他们的差别思维和他们的差别优势决定了现在机构投资者对他们有长期战略的合作，这是他们非常重要的一点。
　 【梁蓓】最后一点是注重人才的培养。其实，我们在不同的阶段，人才和土地、资金是房地产行业的三驾马车，这里面人才是目前最为重要的，是他获得土地资源之后怎么样能够最大限度的满足他对资金的需求，在这个过程当中关键的环节是我们说的人才，也就是我们所说的投资者最终看好的是人才。在这个方面，我们自己是这样一个考虑，当你有了懂得国际规则，有自己符合国际规范的职业道德操守，又有商业的双边谈判的语言，可以大大地缩短你和投资者的交易的周期，大大地降低你的交易成本，这一点被无数的事实证明。这一点我想介绍一下我们CCIM的项目，在项目引进过程当中我们其实做了很小的一点事情，我们不是开发商，我们不可以做到关系型拿地，经验型拿钱，我们去做投资，我们可以做的事情就是在我们成熟和理性的市场需求的时候，非常呼吁开发型的企业要给资本打工的时候，要明确企业的行业定位的时候，要有这样一支队伍，这支队伍是懂得国际规则，会运用真正的商业语言，把自己需要融资的项目，需要合作的项目，需要销售的项目，能够有一个合理的，适度的包装，通过精确的筛选，能够得到投资人的推介，最后能够和投资机构达成合作的这样一支专业队伍。CCIM在中国教育推广已经做了五年，非常可喜的是我们现在有230多位资格获得者，有近500个学员，今天来到我们的会场也有我们的少数几个CCIM资格获得者，我想请我们的学员站起来给大家认识一下，我们CCIM的学员和资格获得者。前面这一位是中关村科学城的副总裁，紫金长安的董事长杨建平先生；站在后排是是美国一家公司研发部经理杨青先生；天鸿集团财务总监王力新先生；这个项目引进到中国来，其实我们已经不把它看成是一个教育项目了，我们真正意义是把它放在能够和我们成功的地产机构，在向高一个台阶跨入的时候，能够融入国际同行业的交流，平等交易的过程当中的一个人才平台，一个国际渠道的平台，最终能够给大家解渴的平台。比如说你是做商业地产，现在策划是问题，融资是问题，品牌招商也是问题，商业地产和住宅地产有很大的不同，当这几个环节出问题的时候，我们是愿意把我们的渠道资源贡献给大家，我也和我们蔡总和类似其他媒体的朋友都介绍过，我们的责任其实引进这个概念是引进渠道，引进概念，引进渠道，引进方法，我们是希望能够遵循它的理念，从去年开始改口号是\\"教育、网络、技术\\"，因为在美国CCIM交易每年达到5600亿美金，这个数字是足以证明这个网络的资源优势，但是他们为什么现在对中国还比较犹豫，是他们觉得还缺乏一些成熟度。人才的问题其实是永恒的问题，也不是一朝一夕可以一步到位的，我们也是希望能够通过今天的论坛，和大家能够分享这些人才资源，包括今天我们看到很多的投资基金、信托、投资银行，他们在选择项目的时候其实非常困惑，我们也希望能够和他们有很好的合作，最终能够把我们地产的项目推到国际的舞台上。