主持人：

　　我们下面进入第二场论坛，有请我们的发言嘉宾，对外经贸大学国际经济合作系主任、教授梁蓓。

对外经贸大学国际经济合作系主任、教授梁蓓：

　　很高兴刚才听了聂会长还有冯主席的观点，其实大家会发现我和在座的两批朋友的身份不太一样，他们在业内都是直接创造价值的人，无论是开发商还是做直接融资的，我的背景和他们有比较大的差异，但是我想告诉大家一个观点，这个时代已经是到了一定要有差异化思维和差异化做法的时代才能够凸显自己的垄断优势的时代，房地产开发商不应该研究钱的问题，应该研究能力的问题，这句话实实在在是说在我的心坎里了，从93到95年开始我就在中国房地产研究开放度，在研究过程当中我们觉得房地产在我们国家是开放度最不足够的，今后随着中国市场化程度提高，专业化和全球化的竞争优势逐渐摆在我们国人面前的时候，这个行业不得不开放，不得不把自己的产品，自己企业的标准，自己企业的团队放在国际的尺度上来衡量，基于这样的考虑我们自己做什么？刚才冯主席讲得很清楚，有政府背景的圈地，有银行背景的圈钱，有专业背景的圈活，这三种优势我们都没有，但我们有一个背景就是国际化，所以在国际化方面当这个行业在比较初级阶段，在膨胀的阶段和无序阶段的时候可能有上面三种优势的人会有很大的机会，但是一旦市场成熟度和对外的开放度达到相当阶段之后人才和能力的要求就会摆到第一位，所以在九年前我们就磨了一把刀，今天开始把这个话题放在地博会的金融论坛上介绍给大家，其实在我们引进了这样一个教育项目的同时，我们深深的感到房地产金融的话题其实不是今天才被大家摆到议事日程上来，其实房地产开发商从一开始就考虑如何寻找资金，使自己利益最大化的话题，在这个过程当中我们一方面做教育，一方面在搭建这个平台，刚才应总也讲得很好，其实开发型企业不应该研究某一个模式，应该研究平台资源的再接，在这个方面我们也有很深的体会。

　　刚刚在11月8日和9日，我们协会的主席带着40个人的考察团，美国的投资者来到北京和上海，北京安排了三个项目的考察，上海安排了三个项目的考察，考察之后提了一大堆的问题，我们确定有三个标准，一个是北京的星河湾，一个是北京的荣尊宝，还有是丰泰园区的商业地产项目，在上海参观的是世贸，世贸滨江，上海新天地，他们以投资者的背景和眼光，带着非常苛刻的标准来到北京和上海在考察我们推荐比较符合我们标准项目提出了相当多的问题，在这个过程当中思考我们开发商做的产品如何能够在国际化和专业化的意义上真正推到投资者的面前，海外的投资者其实就是两种身份，一种就是直接投资者，一种是机构投资者，直接投资者目的很简单，它就是要买产品，买产品的目的很简单就是要升值，机构投资者也很简单，不管投什么一定要内部收益率，现在开发商整体思维和平均的水平都是一个粗放型的思考，希望给我多少钱，我答应可以给你多少回报，在没有严格的、连续的、准确的财务报告的基础上，海外的投资者无论是直接投资者，还是金融机构投资者是无法实现这样的交易，在困惑当中我们在思考这样的问题，我们开发商的能力应该落在什么样的焦点，真正意义上说找钱是自己的本领还是圈地是自己的本领，其实都不是，就是组织资源做专业化的人才，同时可以面对国际投资者是摆在现在开发商业界朋友面前非常现实的问题，在项目的推动过程当中我们要实实在在搭建这样一个平台，让国内的产品真正意义的走到国际交易的平台上去，这是我们的目的，其实我们的项目不仅仅是一个教育项目，教育作为一个门户，进门之后学会了一种和国际的，专业的机构投资者和行业的战略投资者交流的商业源，他们用最先进的技术和理念达到交易，我们的协会每年在网上交易的笔数是十五万六千笔，每天登陆的在线人数最多达到1200人，每年成交的金额达到4000亿美金，只是这三个数字就可以告诉大家，它的专业化程度和它的国际化的渠道的畅通，在这个过程当中其实我们一直在想，这个当中有很好的机会和渠道和国际资本对接。

　　我们和大家耳熟能详的金融机构投资者是非常好的战略伙伴关系，比如说大的像摩根斯坦利，另外还有像四大会计事务所，普华、毕马威等等，另外和麦当劳、肯德基、沃尔玛，大家手中使用的IBM、GE，在今天的舞台上他们和我们房地产的关系非常密切，他们有非常多的人在这个机构当中是从事房地产投资，另外在协会附设的交易平台当中有很多的业态形式囊获了酒店业，包括主题公园，自由贸易区，购物中心，所有的业态和我们的关系是非常紧密的。作为具有专业水平，掌握专业语言的人大致可以做什么事情？这个问题可能会回答聂会长和冯主席提出的问题。开发商最终要做什么，能够的承载者是人，这个人的能力体现在几个方面，首先我们的CCIM的资格获得者一定要做到项目的财务分析和投资的市场分析，如果没有这两点的指标任何一个背景的投资人都不会问及这个区域的项目，第二可以做融资方案的设计与执行，第三可以做国际买卖渠道的建立和全球交易网的经纪代理，在这个一点当中一个开发型的企业从头到底所有的环节一个人做，所有的利益都背在自己的身上，就会招来社会不准确的评价，现在房地产的行业已经被分割成非常多的模块，都有非常准确的定位。

　　我们明年来自美国的投资者目前估计是两个团，大概是80个人，可能会达到120人左右，他们对中国市场的关注和对中国市场产品的兴趣以及对中国市场可供应交易产品的困惑使他们明年希望再次能够来到中国，也正是因为中国有了几百名CCIM的获得者，才让他们有信心可以在这个市场上挑选到认为可以投资的产品，他们的背景几乎都是中小投资背景和机构投资背景，谢谢大家。