【主持人 熊雄】：非常感谢我们栗社长热情洋溢的致辞，他的讲话说出全体中国房地产报同仁的心声，媒体的进步对一个行业的发展同样有着非常的价值。2005年中国房地产受到宏观政策调控的影响真的是风云变化，2006年中国经济的走势怎么样，它又对中国房地产业产生什么样的影响呢，下面进入我们的主题演讲环节，我们首先有请中金公司首席经济学家哈继铭先生做主题演讲，他演讲的题目是2006年中国经济走势，掌声有请！

【哈继铭】：各位来宾大家下午好！我是搞宏观经济的，不能说是房地产方面的专家，但是宏观经济是离不开某些重要行业的。当前中国的房地产行业是一个宏观经济研究中必须关注的一个行业，那么，我今天演讲的宏观经济的题目主要是对于中国这个集中期宏观经济做一个阐述，我的总体感觉是远虑大于近忧，我们可以从三个方面看一下中国宏观经济的情况，第一个就是确去年的一个简单的回顾，我简单谈一下今年宏观经济的一个展望，最后我分析一下长期的风险，这些风险不仅中国存在，全球都存在，一会儿我们可以仔细的把这个分析一下。05年的宏观经济如果从主要的经济数据上来看是非常好的，经济增速按照旧的GDP数据来看去年差不多9.4％的增长，最近有报道说如果按照新的GDP算可能达到9.8％，那么，这样的话04年新的GDP可能会更好。总的来说
9.5－10的增长是世界上很多国家都感到羡慕的，尤其中国的通货膨胀，主要是由于粮食和食品价格的增幅造成的，如果你看非食品价格05年的通货膨胀高于04年的，达到1.3，这个和美国是差不多的，通胀率和美国差不多，但是我们的利率要低很多。中国在良好的大势背后，经济存在结构性的失衡，一个是外部失衡，第二个是内部失衡，外部失衡主要是05年的贸易顺差急剧上升，05年贸易顺差到了6％，贸易的依存度是比较高的。第二个是我们内部失衡，内部失衡就是说消费和投资的矛盾，没有提高过的GDP数字来算，这个就是比韩国、日本消费最低的时候还要低，新的GDP数字来算，我们粗略的算一下，略有提高，但是起来明显低于国际水平。投资我们可以看到，中国的投资消费的比率达到了非常高的水平，日本和韩国是百分之0.7倍，投资比例过高显然是不可以持续的，中国的投资消费的比率在04年是0.83％，新的数据算是0.77％，也是高于日本和韩国，从其他国家情况来看，这个比率达到很高的位置它是会往下走的。另外也可以看到在投资，在本轮经济增长的过程当中，经过增长过快导致产能的过剩，05年利润率是5.8％，04年是5.1％，05年的利润率主要是来自产业的。这个是在大数据背后有一些结构性的问题，我们需要引起重视，对于06年的展望我觉得06年的经过增速依然会比较快，但是会比05年慢一些，一是因为全球经过增长增速将有所缓慢，美国经济主要靠消费带动的，美国经济的消费增长速度放缓对中国增速应该是有影响的。房地产业的我们可以看到是从降低7个百分点，这个房地产行业的投资的下降它会带动其他行业投资的相对的下降，另外刚才肯定利润率在下降，所以投资也会所减少。最后就是中国很有可能逐渐的理顺资源价格和能源价格。这些可能跟政府部门和政府有关投资上升是有一个比较的，第一在建项目依然很大，虽然在05年11月份在建项目是16万，相当04年的两倍，第二个就是政策有关的项目投资也比较大，今年也是十一五规划的开局之年，包括很多方面的投资会有所增加。
　　消费依然是一个平稳的增长，这几年老百姓的收入的增长呈一个平稳上升的趋势，消费是比较平稳增长的，不会有一个大起大落的变化，消费仔细看的话，我认为上游的消费，就是中高档的消费增速会比较快，这几年可以看到96－04年越有钱的人收入增长越快，就是说平贫富差距拉大了，主要在房地产、汽车等方面的消费依然是比较强劲的需求，需求依然是存在的，会不会出现通缩，我的观点是不太会出现的。包括一些政策管制的价格，包括水、电，有可能今天会上调，这会对通货膨胀有一定的支撑，今年的货币增速是比较快的，这对物价也是一个支撑，比如说05年达到18.3％的增长，所以对06年的物价是有一定支撑的，最后国家可能会采取一些措施刺激消费。总的来看，我们用老的一套数据来预测的话，如果说05年GDP增长是9.4％，我们觉得06年依然会保持9％左右的增长，消费增速有所增长，而投资和出口有所下降，最后我们可以看到，我个人的判断，存在一定的基准利率的变化不大，但是货币政策肯定有所紧缩，这反映在货币供应量的下降，同时会使得市场利率有所上扬，人民币汇率可能会进一步的升值，到今年底升到7.8。我现在剩下的时间谈一下风险的问题，中国和全世界一样都面临着资产泡沫的风险，主要的原因主要是因为美元取代了人民币，我们国家在过去金融体制下以及在二战后到70年代初的体系下，很少出现泡沫，为什么，那个时候贸易不会出现很长时间的失衡，那个时候的体制就是说，一旦美国的贸易顺差扩大，他的黄金就会流失，逐渐的流到其他国家中去。它的黄金一旦少了，货币的发行就会下降，这样的话他物价就会往下走，这样的话他出口竞争就会增加，它的逆差就会减少，黄金多的国家货币发行量大，他的顺差就减少了。自从尼克松在90年代初黄金和美元政策后，这个体制就建立起来了。以后大家不再讲黄金，而是看那张纸美元。如果你这个国家消费很旺，你把这个钱可以花掉。这里可以看到这样的情况，美国经常帐户的逆差已经达到GDP的6％多，过去在80年代中的时候它出现过一次纠正，但是那个时候只占3.7％，然后美元就贬值了50％。刚才说的是美国的资产价格大涨和贸易顺差背后主要的原因就是贸易的不平衡，贸易的不平衡反映到货币和物价上。在中国可以看到外汇储备大量的增加，中国在04年外汇储备增长得很快，05年的时候中国起来很快。使得我们货币供应量很大，我们的利率很低，资金又非常的便宜。
　　说美国的房产价格飞涨，涨到什么程度，说它有泡沫，泡沫到底有多大。谈到房地产泡沫总是想到日本80年代的房地产泡沫非常的大，没错儿那个时候日本的房地产泡沫是很大，日本在80－02年房地产价格涨了近一倍，最近95－05年这10年当中美国房产的价格比日本那个时候高得多，如果说日本那就是泡沫，那美国和澳大利亚和英国的泡沫比它大得多。如果说房价你历史平衡那你就可能出现泡沫。澳大利亚比历史过出70％，美国比历史高出40％，这样的话房地产几个毕竟要进行调整。香港97年房价达到最高60％－70％左右，最近又是非常陡的往上涨，现在所谓月供和租金的比例，月供和租金的比例这边我们可以看到是一个红的线，我们可以用类似的方法分析一下中国的情况，中国的房价租金比和以往高出20％，整体比较健康，但是某些城市已经达到70％，刚才说香港达到2.2倍泡沫就破了，现在很多人买房子是为了租出去。接下来我想说的是假如中国经济出现不平衡，出现一个调整的话，中国经济带来什么影响呢，为了看这个问题我们不妨先来看一下美国最近有一个事件对全球经济尤其是对大中华经济有什么影响，那就是01年的的科技泡沫经济，美国01年增长是1.7％，它从00增长1.7％一下子变成7.9％，它那个下降主要是投资引起的，那时候进口的变化也是从00年13.1％，01年它只进口2.7％。那个时候像马来西亚、台湾、新加坡都受到比较大的影响，因为他们出口都是科技品为主，中国00年出口从27.7％，一下子变成6.8％，尽管中国出口主要不是科技品，主要是消费品，那么CPI在一年后从正增长变成负的增长。GDP香港00年10.5，01年基本上没动。这个是科技品泡沫对大中华的剧烈影响，假如房地产价格泡沫破灭对大中华地区有什么影响呢，在分析之前有一个答案是对中国的影响要比科技品泡沫风险大得多，因为科技泡沫主要影响美国消费品的下降，中国出口很大一部分投资消费品，中国出口在GDP中占40％，比日本、韩国通常人们认为主要依赖出口的国家要高得多得多，所以当务之急转变经济增长模式，这里面也有一个好的方面，科技品泡沫的破灭是一瞬间的，而房地产价格泡沫破灭它是慢性的，要经过好几年时间的，所以这个给中国创造了一个机会，我们必须只争朝夕，调整经济增长模式，不要过多的依赖出口、投资。尤其是要拉动消费内需。当然房地产价格也不能增长太多，因为国际房地产价格的会对中国有一个很大的打击，我就说这些，谢谢大家！