从2006年的第一季度这一组数据来看，它的增长趋势是相当的明显，但是这组数据的完成时间实际上截止时间是2006年第一季度，但是完成的周期过程是在前一两年之内。但是，这组数据可以告诉我们机构投资者对中国房地产市场的总的趋势来说，应该是在商业地产分布上。
在此数据之后，我们应该了解一下国际机构的投资者选择项目的投资标准，刚才赵总其实讲了一个非常重要的理念，这个理念我相信不是普洛斯一家公司的标准，是全世界国际投资者唯一的标准和统一的标准。他们在选择不同的项目和他们专业所要求的物业类型的时候，标准其实应该是始终不变的，首先他们考虑的投资风险，在进入和退出的机会成本上要做非常认真的审慎研究。在这个风险的种类和风险的可控性方面，对于投资者来说是非常的重要，这一点我特别的希望能够提醒我们国内的希望和国际投资者有合作机会接触的这些开发型的企业，一定要非常清楚投资者首先考虑的不是我们直接送给他的投资回报的一组数据，而是他首先要关心投资风险所在。这个当中既可以有事先可以预见和控制的风险，也有很多不可预见的风险。因为时间的关系，我们不能够带过详细的介绍，其实在这个当中政策的风险，它的不确定性是非常大的一个因素。
在投资回报的计算过程当中，他既要算长期回报，同时也要考虑稳定的回报，并不是我们可以主动提出来的在一两年之间的回报。大家知道曾经有一个外资企业在北京的经济技术开发区做了一个FDI的直接投资型的独资企业，他的中国区的总裁亲口和我讲，他说如果可以安上轮子，我准备把这个公司推到太平洋里去。这句话就告诉我们，其实任何投资者非常强调审慎的研究和分析，一旦投资之后是不可以改变的，这个和贸易关系完全不同，如果我们做贸易是一单一票的交易，这一单做好了，我们继续做，这一单没有做好，我们彻单不做了，选择另外一个地点，而投资的特质绝对不是如此。
在此之后我们还要了解海外投资基金的投资偏好和投资定位，这里面我们列出来了他们的投资偏好，大概是在这六个方面，其实在海外投资基金不断进入中国市场的过程当中，他们一定是将直接的开发型，最终发展到金融行业里去。所以，我们曾经说一句话，房地产一定是金融的属性，但是金融不全是房地产。这个方向是海外基金在进入中国房地产市场过程当中一定会涉及到的几种方式，这几种方式其实不同的企业，不同的地区的企业已经都有过接触，一共是六种方式。
这个是商业地产作为一个业态的产业园区，他在形成过程中的一些特殊阶段，其实这个过程当中，我们在政府主导的情况下，首先考虑到的一个难度就是招商引资，一直以来地方政府发展地方经济形成当地的就业和税收，重点就在招商引资上，如果我们把产业园区的建设和它的管理放在一个商业地产的框架内来看的时候，大家就会知道实际上他仅仅是一种业态的形式，而招商引资只不过是他完成内容的一个手段。
既然产业园区是属于商业地产的一个部分，那么我们一定要很好的研究这种商业地产的价值的提升，这里面实际上应该是有两种不同的思路。如果在园区形成的物业当中，您把他作为了生产资料看待的时候，那么他一定是单一对象的一次性销售行为，这个实际上是所有权的转移。如果你把这个园区物业看成商业地产的时候，一定是多种对象的多次销售和长期持有过程中的回报，这个就像赵总说的不可能把圈地圈来的仓储和物流中心卖掉，这个是商业地产特殊的运行方法。
在这里面我们要看到，其实在这个部分到这个部分到这个部分，我们看到这三块板块是园区物业的一种交易方式，在这个地区和这个地区应该是园区物业的出口方式。在任何的投资者进行地区选择和物业建设之后，他首先考虑到的是他的出口和他的价值的提升，以让他的投资者有最大限度的投资回报。这个是我们现在强调的，商业地产不同于住宅地产的一个最重要的标志。
接下来，产业园区吸引商业地产投资者的因素。大致应该有这么多，我们列出来的这样几项因素并不是我们自己独家的创造，它是国际投资者在商业地产投资过程当中经过不断的总结、积累和沉淀，总结出来的，我们也建议中国产业园区的建设者，应该在吸引国际商业地产投资者的过程当中，很好的研究一下这些要素，这个对于成功的招商和有效的管理是极为重要的。
在商业地产提升产业园区的竞争优势方面，其实两者之间的关系应该是非常的密切，我们看到很多的开发区，叫产业园区也好，叫开发区也好，叫报税区也好，他们在地方政府强有力的财政资金的支持下，可以有很好的规划，建设很好的、很漂亮的厂房、办公大楼、商业大楼，但是最重要的、最难的是招商引资，招商难、管理更难，在这里我们特别的要强调，产业园区的竞争优势。实际上要提高到商业地产的高度看待的时候，你就知道他一定是要和刚才赵总反复强调的，不仅仅是一个区域新的商业网络的合作，而是全球性的商业网络的合作。这一点，我想我们开发区在改革开放初期会遇到比较大的困难，但是现在中国加入WTO之后，特别是从明年开始，在金融服务贸易领域的全面的开放，这个全球化的网络就直接服务于产业园区，那么服务导入的渠道一定是商业地产的网络，而这个网络绝对不仅仅是一个地区和区域性的，而是全球性的。
CCIM在40年前的口号是（英文），从2004年开始，他们的口号也做了一个更新，调整成这样三个口令，叫网络、教育和技术，在这个过程中，实际上他们在商业网络起到建设和教育产品的提供、人力资源的专业化队伍的培养和有效的高科技手段的作用，在全世界是一流的。最重要的是他有非常好的国际网络，刚才赵总提到他们这家投资基金是专门从事物流仓储和配送的前期投资和客户服务，那么在CCIM合作伙伴当中，其实像普洛斯这样的机构只是它的一个方面，它服务的是全面的商业房地产不同的业态。这个是它在2005年向前推到1992年，他的全球的会员现在是18000多名，大家看到他40年的历史会员并不多，但是品质是极高的，在全球有1000多个专业化市场，明年交易额达到4000亿美金。
在全世界52个国家给不同商业地产境外投资者提供专业化的咨询服务，这是CCIM全球商业网络资源，他主要服务客户也是1000强，在这里面我们仅仅列出了大家耳熟能详的LOGO。在房地产领域，这些机构都是它的合作伙伴，世邦魏理仕、世界不动产联盟、国际不动产的中国公司等等。CCIM在全球的金融领域当中合作的伙伴，大家都是非常熟悉，他们已经在中国从事了大量的地产项目的交易和投资。在保证服务领域和商业机构方面，他合作的机构也更加的广泛，每年的安永会计师事务所要向CCIM定制三到五百人培训的目标，ICSC和CCIM的合作中，只要一个地方有了好的硬件设施，这个机构就全部把全球连锁机构跟进去，这个服务是CCIM提供服务的，还有国际酒店集团。
我们现在在中国这个项目的国际教育引进有五年多的历史，已经形成了500多名学员，200多名资格获得着，在今年4月份在加拿大的温哥华，美国第一次批准了以一个国家来做一个分会的批复，其他的国家都是不同的城市，在中国我们是做一个整体的分会，叫CCIM协会的中国总会。在这里我简单的向大家介绍一下我们在引进教育过程中，不断的形成积累专业化团队的人力资源，一方面提升专业人员的专业素质和国际化的水平，另一方面也使得每一个学员在这个网络中获得他们最好的商业机会和他们的收益。
这个团队大致能做的事情，我们不详细介绍了，如果有兴趣可以访问我们的网站。这些内容是在我们不断的提供专业咨询过程当中的一些细节，这个是我们的CCIM总部在芝加哥的受业，每一个会员通过点击每一个链接可以获得你想获得的任何商业资源，他可以给你带来很多生意上的惊喜。
用两分钟简单说一下国际投资者如何判断投资市场风险是一件非常复杂的事情，也是非常专业的工作，并不像我们房地产开发商想象的那么简单，认为我只要有钱，只要选择一个地方，只要规划委员会批准了，就可以做任何事情。而商业地产一定是和投资者交流过程中，不断的提升自己的理性思考，在就业和房地产需求方面，在供给的因素和需求之间关系分析之间，CCIM是最具实力的。特别是在市场动态的分析，特别是在第三项的缺口分析方面，CCIM是高手，大家知道只有缺口分析的准确性，才是让投资有效性和回报的高收益水平的前提和根本。
在更加细化的专业服务当中，在市场的定价分析方面，在商业地产的选址方面，在工业物业的判断的标准方面，每一个细项都有他非常专业化的分析的方法和分析的工具。只有这样的专业化的水平的服务才能够使真正的国际金融机构投资者在选择一个商业物业的时候，下定决心把他们的投资实现。在写字楼物业方面的判断标准同样也是如此，其实在产业园区当中，既有写字楼也有行多的其他的像零售业务的业态，其实我们今天的全价值链峰会定位非常好的原因，也是在于此，他既是一个园区，同时也是一个产业链。
大家可以看屏幕，我在这讲一些屏幕以外的事情，其实在这个题目诞生的今天，在市场专业化细分的美国和欧洲，在园区的发展上，应该说我们现在应该很好的向北美和欧洲学习，他们现在做了很多的创新的形式，在很多的园区的定位和业态设计上是非常新颖。我是前天凌晨回到北京，我走了美国的六个城市，从芝加哥到奥兰多、到休斯顿、到洛杉矶等等，我们会看到非常新兴的美国商业地产的业态形式，也特别希望介绍给大家，分享他们的经验，但是我们没有准备这个内容，今后我们有其他的机会可以进一步的交流。
总之，商业地产的投资价值分析，和我们过往20多年间快速发展的住宅地产有很大的不同，他更加强调专业化的水平，理性的分析和国际化的视野和资源。希望大家在选择商业地产投资就业和投资回报的过程当中，提升自己的专业水平的时候，能够在这个新型的业态当中获得非常好的收获。谢谢大家！
主持人：谢谢梁教授。CCIM
这个课程在国内我也上过，只不过我不太合格，总不去上课。
下面，我们进行最后一个环节，是嘉宾对话，下面请嘉宾上台就坐，陈淮博士、普洛斯的赵明琪女士、北国投的时宝东、CCIM的梁教授、中关村不动产商会会长杨建平(杨建平博客,杨建平新闻,杨建平说吧)。 谢谢各位嘉宾，刚才各位嘉宾已经做了很精采的演讲，但是可能与会的听众还有很多具体的问题，我特别希望交流的主角不是我，而是听会的各位。不知道哪位听众现在有问题？看来大家都很信任我，我就替大家问一下，首先刚才我们看到杨会长没有上台演讲，我们就首先请杨会长回答一个问题，就是说北京应该是全国各种资源非常集中的一个地区，中关村更有它的特点，杨会长能不能给我们讲一讲在中关村这个北京很有特点的板块上，产业园区应该如何把它的资源，就是中关村这块具有的资源最大价格的利用，或许您有其他的问题想讲也可以。
杨建平：谢谢主持人，关于中关村来讲，我刚才看的资料里面，中关村来的各个园区的和子园的代表都有，像北大科技园、环保园都在座。我原来在不动产商会之前在中关村管委会规划处做工作，这些园区的规划也参与了一些，对于中关村这样一个知识密集、高新技术密集和人才密集的这么一个区域，如何把这些优势变成产业化，这是政府一直想的问题，通过十多年来的努力，转变成为一种园区形式，展现在中关村这个地区。中关村从1988年最早的时候的海淀实验园一直发展到现在，十多年的历史已经发展到带有中关村名称的10多个园区和20多个子园区，在这些年的发展过程中，为社会做出了许多的贡献，尤其是在海淀GDP的方面，确实对国家的贡献是非常大的。
我体会的一个问题，因为我在90年代初的时候也参加过沿海14个开放城市的某个城市的开发建设的组织工作，又转战到北京参加中关村地区的大规模的科技园区的建设。就是刚才陈淮老师讲到的历史过程，我是亲身参加了一些操作，确实有切身的体会。从一个非常不成熟的感性的开发区的模式，一直走到今天逐渐走向成熟，一个理智的开发区模式是非常不容易的，在这里面有很多人牺牲掉了，尤其是沿海开发区开发过程中，很多人非常狂热的追求了某些时段的利益，而脱离了历史发展的必然规律，使企业和个人丧失了一些机会。 在今天这个开发区，我也想和大家交流，就是目前开发区往下的发展方向是什么，我们的题目非常好，大题目是科技园的创新论坛，我在最近这个时间也在想一个问题，就是园区建设，园区建设往往是一个固定的地域，里面有同一个行业，或者多个行业集中的产业聚集地，这个地到底多大为好？前几年我们请了很多美国人到中关村讨论问题，他们看了中关村园区以后有感慨也有问题，说你们这么大的集中园区集中在这里，生活园区集中在外面，是不是会形成夜城，晚上没有人，那边人非常多，中间上班、下班过程中流动人群非常大，是否给城市造成危害，或者是潜在的一种困难。这种发展模式应该适当的有所改变。就是说产业园区里面到底应该规划成什么样的。前两天我跟一个外商在交流，他认为有园区的概念，还有城的概念，区的概念可能是一个固定的一个专业、一个行业化的区域，产生一样产品或者是一种产业。城的概念应该是综合类的，是交互类的，是能够和谐共村的东西。我也在想这个问题，能不能在我们已经发展的比较成熟的园区内，考虑到城的集中，把刚才说到的物流也好，交易也好，贸易也好，一些知识的交流也好，人才的交流也好，能不能在园区里面适当的考虑这些东西，来把十几年走过来的开发区模式再提升一步，提升到和谐的，和以科学发展观为原则的基础上的园区建设。我就是这种想法。
主持人：谢谢杨总，我们听上午嘉宾演讲的时候也注意到普洛斯的做法，我和思源的刘总探讨，他称之为非常先进的做法，这种先进的做法是因为有一个良性循环的价值链，这个价值链的核心点就是有一个非常顺畅的融资方式，这种方式能够使他的做法获得长期资本的支持。所以，我们也想请在近几年再房地产融资方面非常成功的北国投的时总讲讲，就是在这方面时总有什么观点。
时宝东：谢谢主持人，刚才听了各位嘉宾的演讲，确实很受启发。我们国家的园区从发展历史来看，也经过了很大的转变，可能一开始作为一个园区只是提供一个地点，让企业到这自己开发，或者是建好了之后出售给他。刚才杨教授也提到了，实际上园区的物业，一种是作为一个生产资料，从原始的出让土地，或者是建成之后出让厂房，这是一种发展园区的思路。另外一种，把整个园区作为一个经营活动来看待，如何使得园区发展得到价值最大化，这个可能就会出现像商业地产一样，只是租赁不是出售，这样使得它的价值能逐渐的得到提升，在这个价值提升过程中实现价值最大化。
我也是参加了CCIM的学习，目前只是刚刚学完了课程，还没有取得资格，但是在这个课程中确实了解了如何使得商业地产和工业地产价值最大化，如何体现。在价值最大化的过程中，离不开金融的支持，因为现在大家一讲都是叫房地产金融，或者是商业地产，都是讲如何有金融资本的支持。如一家开发企业，不管你规模有多大，你的资本实力都是有限的，不可能无限的利用股权投资也好，或者债券融资也好，把你的企业做的无限大，他总有一个瓶颈，总会遇到一个规模的限定。
刚才大家听到了普洛斯作为全球最大的一个工业REITs的运作模式，实际上在上个月张主编曾经也组织过亚太地区的一个REITs的会议，参加会议的许多同仁都达到了这样一个共识，就是REITs在中国一定会大有发展。实际上REITs一个是商业地产REITs，一个是工业地产REITs，这两个是有结合，有分工。应该说REITs中国如果一旦能够发展起来，对于商业地产也好，或者是工业地产也好，都会有一个极大的促进，两者结合起来，才能够使得商业的价值得到最大的体现。在这个发展过程中，信托实际上在起步阶段，乃至发展过程中，能起到一个很好的承上启下的作用。
就像我从CCIM中学到的，我们通常开发企业，或者是开发商，或者是工业园区的建设者，在判断一个工业园区的价值的时候，通常是我取得土地的成本，加上一个建筑成本，再加上我认为取得合理的利润，来确定我的价值，就像你做工业产品一样，通常的价值判断都是这样做的。但是，我从CCIM学到，实际上判断商业地产和工业地产的价值是倒算的，是你预计每年的现金流是多少，我做这个投资要达到一个预期的投资回报率的话，这样算下来的话，我认为你物业的价值是多少。所以，和你考虑的方法角度是不一样的，方式也是不一样的。按照这样一个时点来判断这个物业的价值的时候，很多开发商觉得自己吃亏了，比如最简单的，现在业界流行的商业地产的价格是周边居住住宅价格的两倍、甚至三倍、四倍，大家一想我既然卖商铺，一定是这样的价格。但是，如果你商铺的租户给你的租金很低的话，你凭什么卖那么高的价格。因为如果别人的投资回报低的话，谁会买这个价值。那么我们就考虑用信托优先收益权解决这个问题，我们购买的时候一定是按照可以预期的回报确定这个价值。大家知道商业是有涵养的，从你开业到价值最大化，是需要三到五年的过程或者是更长的时间，那么在这个涵养过程中，你又需要现金流，这样的话，我就会买你的一部分，这样开发商获得的是次级收益权，通过这样的方式解决了在出让这个时点上你卖不出好价钱的问题，既解决了开发商现金回流的问题，因为很多开发是需要建设出让的过程，没有出让，现金流是支持不住，通过利用优先收益这个信托的基本的原理，可以成功的解决这样一个问题。
然后，如果说信托把若干个物业通过这种方式集合在一起，就形成了当时梁教授讲的，要么你的物业是信托，要么是出售给机构投资人，要么是做REITs。那么做REITs过程中，你一定要有一定量的资产包，这个资产包形成过程，无外乎是拿钱买过来，这个买的过程是很困难的。通过信托的方式，可以做十到二十个，都是和开发商保留了次级收益权的模式的话，然后打包出售，如果这个出售能得到很好的溢价，普通投资人拿到优先收益权，有合理回报，开发商有次级收益权，有超额的利润。我想用这个方式，先用信托做一个过桥，然后在时机成熟的时候做一个REITs变现，通过这个模式可以促进我们国家商业地产和工业地产的健康发展。
主持人：谢谢时总，在信托业有一句话，就是信托业务发展范围之大，可以和人类想象力的极限媲美，时总就是把这个想象变成现实的人。这个案例非常巧妙，他是一个过桥的性质，但是我想这里面最主要的点就是说你所有的运作可以完美结束的基础，就是说最后这个商业涵养起来了，如果这个商业和产业没有涵养起来的话，这个风险是我们以后要探讨的问题。
现在有下面听众送上来的几个问题，我现在念一下这个问题，这个问题是问普洛斯的赵总，第一个是关于土地政策方面的变化和影响。就是国十五条中对闲置土地的处理，或者是我自己想问一个问题，就是原来的土地是很低价的，或者是基本不要成本的给你，现在工业地产也是招拍挂了，那么对普洛斯的圈地有什么影响？第二个问题是最近出来对外资的规定，里面有一个商业存在原则，这个对普洛斯的影响，特别是对年这个资产的总体回报率的影响怎么样？
赵明琪：我想首先我们看土地的问题，其实我们从刚进中国的时候就碰到土地的宏观调控问题，但是这个土地的宏观调控问题对普洛斯本身在经营上，从我们经营到目前为止，我们感觉没有实质性的影响，但是会有一些影响是什么呢？一个是土地成本有所增加，这个很坦白的说，因为可能是在我们每到一个区域，这个地方的开发区的领导都跟我们说，你们要是早两年的话，这个土地价格可以更低一点，这是一个很现实的状况。但是，这个背后是一件好事，为什么是一件好事呢？因为他从整个社会的分配来说，等于是国家给这些被拆迁出去的农民，被安置出去的原居民更多的保障，这个对于整个社会经济的发展来说是一件好事。这是第一个影响，就是成本有所增加。
第二个影响就是项目前期土地手续时间上有延长，比我们原来估计的时间长，像我们原来进入苏州工业园区这样的地区的话，当地政府很有实力，他会把土地先征过来，然后再转让给企业，但是在现在任何一个地区看不到这个情况了，现在好像北京实行的是以项目代地，比如说你有一个项目，这个项目可能是发改委或者是外经贸委批准你这个项目投资，同意你之后，你再报规划局，整体规划是符合北京市区域规划的，相关规划是符合指标的，这个时候你才能做工作，把土地从农用地变成国有用地的手续，然后申请土地指标，签土地出让合同。所以，主要的影响是两块，一块是在于成本增加了，第二块是在于前期项目的周期延长了，这是两个影响。
但是，其实从企业的角度来说，我们从另外一个角度来看这个问题，第一个问题，对我们来说我们认为是利好不是利差，为什么是利好呢？其实我们看国家调控的手段是为了使这个市场进入良性健康的竞争和发展的环境。为什么国内会出台这样的政策？就是因为各个地方圈地发展太迅猛了，经济太过热了，稍微控制一下，使得一些本地的企业，我坦白的说就是四两拨千斤，大家在这个领域来讲不是一个陌生的做法了。这个政策会使真正做开发的企业，真正有竞争力的企业，是政府环境的企业，可以进入良性的政策环境中，良性的市场供给状态。所以，即使到今天，我们都觉得这是一个市场洗牌的过程，这是一个过程不是一个结果。所以，在经历这几年市场的整顿和市场洗牌之后，相信国内本身在房地产开发领域一定进入到比较良性健康的竞争装。从我们企业，我们是这么看这个问题的。
主持人：是总体回报率角度还是什么？
赵明琪：您谈的是投资和融资的角度，但是忽视了市场的角度，就是市场总体的成本提高的时候，他的租金一定会提高的。我举一个例子，我们在上海西北物流园的时候，我们设定的租金是每天每平米是八毛到八毛五，所以有人说不可以做这个价格，我说再低公司的回报也达不到。现在我们做二期的时候，每平方米是九毛二到九毛五，就是整个市场进入良性过程中，市场的租金会提高的。所以，我们和地方政府谈土地价格的时候，我们谈价格高低没有意义，而是这个市场是不是可以支撑这个成本，这个是最重要的。回到刚才这个老总谈的观点，我非常认同，就是说你是做经营的，你经营的回报是不是能够支撑这个成本，支撑这个投资，这是至关重要的一件事情。
主持人：谢谢，看到大家可以对普洛斯在新政策下的经营可以放心。刚才这个问题是实际到政策的变化，下面也有听众提出了这个问题，就是说如何理解产业地产在开发和发展中的环境，这个问题是提给
陈博(
陈博博客,
陈博新闻,
陈博说吧)士的。
陈淮：普洛斯的老总至少说了四次办手续的过程非常漫长，漂亮的女孩子说我这么有条件，你娶我的过程这么漫长，而我现在告诉你，男方的父母越来越不倾向娶这样的儿媳妇。从严外资进入中国产业地产领域的政策背景越来越高，这个是可以预期的，如同刚才梁老师给我们介绍的国外，还有其他人，日本从来不引进外资做这种事情，日本从来没有引进过外资做这种事情。实际上我们资本在这里面起到的作用不过是土地的各种资源和资金，和商业地产，或者是城市化过程中的资源的混合作用。所以，我也很抱歉，很遗憾，很不安，很不好意思的说，我们大概第一个政策环境要告诉你，我们对外资进入这个领域要采取高门槛、严要求的标准，恐怕是可以预期的。
第二个，在这个领域的政策要求尽可能利用非耕地，减少对土地的依赖，比如说利用荒滩，天津开发区有一个好处，就是大量的利用了荒滩、盐碱滩、还有煤炭的沉陷区，对环境更加友好，减少环境的压力，对城市环境起到好处的项目会受到环境。
第三个，更加注重依附在原有土地上的利益群体的补偿和利益。我很高兴注意到普洛斯老总说到成本提高了，是因为对原有土地农民补偿高了，这个只是补偿了他们资产利益，对农民来说，在这个土地上不仅有资产利益，还有社保利益，还有就业利益，社保利益和就业利益也是政府必须保障原来这些和土地利益相关着的一个重要的方面，今后的政策在这方面将更加严厉。谢谢！
主持人：谢谢陈博士，我们可以预见到赵总会有很强烈的要求跟陈博士进行深入的沟通。我们还要请梁教授给我们评价一下，因为梁教授也是在美国刚刚走了六个城市，在这之前您可能也不只走了六个城市，以您的观念评价一下赵总和陈博士对话的内容。
梁蓓：我觉得陈主任的背景和赵总是完全不同的，陈主任代表男方父母，赵总代表美女，其实我觉得门槛越高，对真正有实力的国际投资者越好，因为他认为这个市场是渐进成熟了。其实我们可以这样看，中国改革开放这20多年的时间里面，不是所有的国际投资者都是真正来投资的，特别是在初期阶段。在我们中方的企业和他们呼应的方面，也是从制造业开始慢慢的现在转向信息、金融和服务贸易领域。我这次在美国走这一圈，我补充一下刚才我们发言的中关村不动产商会的杨建平先生也是我们CCIM中国分会的主席，在我们走之前我们就在研究美国是怎么应对中国的这个政策，去了之后他们非常敏感，很多机构取消了来中国访问的计划和交流的计划，也有很多人说这下好了，这是我们该去的时候了。
我想普洛斯就是这样的，首先就是这样的给商业地产做服务的金融机构，他选择客户的时候是有极高的标准的，不是说我们标准高了他不会来，是我们标准越高他越会来，因为标准和标准是有一个水平相当的，打拳、摔跤都要看对手和量级的，刚才陈主任讲不仅有资产成本，还有保障的问题和就业的问题，我们原来不是完全的社会成本而是最低的社会成本，这个是社会福利体系没有健全。我想陈主任在他的研究过程中，会给国家提很多这样的建议，这些建议更加有利于目标明确、定位清晰，而且投资规模很大，看好长期稳定的，可预见回报的国际机构投资者来说，绝对是利好消息。其实这次宏观调控限制的是过渡膨胀的、低成本的、浮躁的和不理性的一些投资行为，对于今后的，特别是在住宅地产发展的速度和商业地产发展速度的比例当中，其实也有一个很好的调整作用。我们看到很多的城市，比如像奥兰多和路易斯威尔这样的城市，包括丹佛，他没有这么多层，就是一层，不像我们越来越高，他形式是完全不一样的。所以，当你的速度降下来以后，好好理解国家宏观调控的政策以后，应该冷静的想想我们是不是做的真对，我们应该对自己投资行为负责任50－100年啊，我在想这个问题，我觉得这个政策吓不倒美女，男方的父母等着啊，早晚你得找门的。
主持人：我觉得普洛斯可能偷着乐呢，原因就是门槛高了，把别人挡出去了。因为时间的关系，我的手里还有很多问题，因为这个问题的存在，我特别请各位嘉宾中午留下来吃饭，希望在午餐的时候提出问题的嘉宾可以边吃边聊，争取有这样的机会，这些问题的解答，一个是来自于嘉宾，另外也会来自于思源费的很多心血和精力做的中国第一份的中国产业园区创新的报告，这里面会给大家更多的说明的答案。
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